** - ወ/ሮ ጐርፍ ገ/ሕይወት መልስ ሰጪ፡ - 1) ወ/ሮ አበራሽ ዱባርጌ 2) አቶ ጌታቸው ነጋ; አቅርበውት በነበረው ከወራሽነት ጋር የተያያዘ; አባታቸው አጋዝ ገ/ሕይወት ወልደየስ ከአንደኛዋ መልስ ሰጪ ጋር በጋብቻ አብረው ሲኖሩ ያፈሩት v. Unknown

መልስ ሰጪዎች የአመልካች የሰበር አቤቱታ እንዲደርሳቸው ከተደረገ በኋላ በዚህ ችሎት ፊት የቃል ክርክር ተካሂዷል።

በዚህ በቀረበልን ጉዳይ መፍትሄ የሚፈልገው ዋነኛ ጥያቄ የማይንቀሳቀስ ሀብት ሽያጭ ላከተለው የሚገባው የውል አጻጻፍ ፎርም ምን ዓይነት ነው የሚለው ነው። በዚህም መሰረት ይህ ችሎት የቤት ሽያጭን በሚመለከት በኢትዮጵያ ሕግ ማእቀፍ አግባብነት ያላቸውን ድንጋጌዎች ዳስሷል። የማይንቀሳቀስ ሀብትን የሚመለከቱ የአጻጻፍ ፎርም ድንጋጌዎች በፍትሐብሕር ሕጉ የተለያዩ ክፍሎች የሚገኙ በመሆናቸው የነዚህን ድንጋጌዎች ግንኙነትና ልዩነትም ተመልክቷል።

ለዚህ ሰበር አቤቱታ መነሻ የሆነው ውሳኔ የተሰጠው የቤት ሽያጭ ውል በጽሑፍ መሆኑን በቂ ነው ከሚል አጠቃላይ መንደርደሪያ የተነሳ መሆኑ ከውሳኔው አጠቃላይ ይዘት ለመገንዘብ ችለናል። ጉዳዩ የቀረበለት የመጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት ውሉ በእርግጥ ተፈጽሟል ወይስ አልተፈጸመም የሚለውን ጥያቄ ለማጣራት ማስረጃ እንዲቀርብ ከማድረጉ በስተቀር ውሉ በእርግጥ ሕጉ የሚጠይቀውን መስፈርት አሟልቷል ወይስ አላሟላም የሚለውን የሕግ ነጥብ አልተመለከተም። በመሆኑም ፍርድ ቤቱ የቤቱን ሽያጭ በሚመለከት በሁለቱ ወገኖች መካከል መስማማት ነበር ወይስ አልነበረም የሚለውን የፍሬ ነገር ጉዳይ ከማጣራት አልፎ በመካከላቸው መስማማት አለ እንኳን ቢባል ሕጉ የሚፈቅደውን ሥርአት ተከትሎ የተፈጸመ ውል ነው ወይስ አይደለም የሚለውን ዋነኛ ነጥብ አልተመለከተም። ይህ የሰበር ችሎት ለፍርድ ቤቱ ቀርቦ የነበረውን የጣልቃ ገብነት ጥያቄ ለማስተናገድ ጣልቃ ልግባ ብሎ የጠየቀው 2ኛ መልስ ሰጪ በሕግ የሚፀና የሽያጭ ውል ነበረው ወይስ አልነበረውም የሚለው የሕግ ነጥብ ይበልጥ አግባብነት የነበረው መሆኑን ተገንዝቧል። ይህን የሕግ ነጥብ ለመፍታት ደግሞ ውሉ ላይ የነበሩ ምስክሮችን አስቀርቦ ከመስማት 41 42 ይልቅ ሕጉ የሚያስቀምጠው መስፈርት መሟላት አለመሟላቱን ማጣራት ትክክለኛው አካሄድ ነው። በመሆኑም ፍርድ ቤቱ በ2ኛ መልስ ሰጪ በአንድ በኩል በ1ኛ መልስ ሰጪ እና በሟቹ ባለቤታቸው በልላ በኩል ተፈፀመ የተባለውን የቤት ሽያጭ ውል ሕልውና ለማረጋገጥ ምስክሮችን ከመስማቱ በፊት የቀረበውን ሰነድ ሕጋዊ ጠቀሜታ መመርመር ነበረበት። በዚህ ረገድ የፍድራል መጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት የተከተለው አሰራር ትክክለኛ አልነበረም።

የፍድራል መጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት በ2ኛ መልስ ሰጪ የቀረበውን መቃወሚያ መሰረት በማድረግ ቀድሞ የሰጠውን የአመልካች የወራሽነት ጥያቄ ያሻሻለው ህዳር 23 ቀን 1985 ዓ.ም ተፈፀመ የተባለው የቤት ሽያጭ ውል የሚፀና ነው በማለት ነው።

በመሆኑም ከዚህ ቀጥሎ የቤት ሽያጭ ውል የሚፀናው ምን ምን መስፈርት አሟልቶ ሲገኝ ነው የሚለውን ጥያቄ እንመለከታለን።

ለመቃወሚያው መሰረት የሆነው የቤት ሽያጭ ውል በመሆኑ በቅድሚያ የፍትሐ ብሕር ሕጉ የቤትን የሽያጭ ውል በማስመልከት ያሰፈረውን ድንጋጌ እንመለከታለን ቀጥሎ ደግሞ በሽያጭ ህጉ ያለው መስፈርት ከአጠቃላይ የውል ሕግ ካለው መስፈርት ጋር ያለውን ግንኙነት እንመለከታለን። የቤት ሽያጭን አስመልክቶ የሚቀርቡ ክርክሮችን በአግባቡ ለማስተናገድ አግባብነት ያላቸውን የሕጉ ድንጋጌዎች እንደነገሩ ሁኔታ የአማርኛም የእንግላዝኛም ትርጉም እንጠቅሳለን። የማይንቀሳቀስ ሀብት ሽያጭን በሚመለከተው የፍትሐብሕር ሕግ ክፍል የሚገኙት አንቀጽ 2877 እና አንቀጽ 2878 እንደሚከተለው ይደነግጋሉ።

2877 የውሉ ፎርም የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል በጽሑፍ ሳይደረግ የቀረ እንደሆነ ፈራሽ ነው።

2877 form of contract A contract of sale of an immovable shall be of no effect unless it is made in writing.

2878 በማይንቀሳቀስ ንብረት መዝገብ ስለ መፃፍ ያንድ የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል ንብረቱ ባለበት አገር በሚገኘው በማይንቀሳቀስ ሀብት መዝገብ ካልተፃፈ በቀር በሦስተኛ ወገኖች ዘንድ ውጤትን ላያስገኝ አይችልም።

2878 Registration in registers of unmovable property The sale of immovable shall not affect third parties unless it has been registered in the registrars of immovable property in the place where the immovable sold is situate.

ከድንጋጌዎቹ ይዘት ለመገንዘብ እንደሚቻለው አንቀፅ 2877 በተዋዋዮቹ መካከል በሕግ የሚፀና ውል እንዲኖር መሟላት የሚገባውን መስፈርት የሚመለከት ሲሆን አንቀፅ 2878 በልላ በኩል ይኸው ውል ሦስተኛ ወገኖችን በሚመለከት ውጤት እንዲኖረው መሟላት ያለበትን መስፈርት የሚመለከት ነው። በአንቀፅ 2877 መሰረት የሚፀና ውል አለ ለማለት በሻጩና በገዢው መካከል የጽሑፍ ውል መኖሩ በቂ ነው። ይህ መስፈርት ከውል ሕግ አጠቃላይ ድንጋጌዎች ጋር ተያይዞ ሲታይ በሻጭና በገዢ መካከል የተከናወነው የሽያጭ ውል በጽሑፍ እንዲሆንና ግድታ ያለባቸው ተዋዋዮች እንዲፈርሙበትና ሁለት ምስክሮች እንዲያረጋግጡት የሚጠይቅ ነው (አንቀጽ 1727)። በተዋዋይ ወገኖች መካከል የፀና ውል እንዲኖር የዚሁ መስፈርት መሟላት አስፈላጊነት እንደተበጠቀ ሆኖ አንቀጽ 2878 3ኛ ወገኖች ላይ ውጤት እንዲኖረው ለማድረግ ተጨማሪ የምዝገባ ሥርአት መከናወን እንዳለበት ያስገነዝባል። ይህ የምዝገባ ሂደት መከናወን ያለበት ንብረቱ በሚገኝበት የማይንቀሳቀስ ሀብት መዝገብ መሆኑንም ድንጋጌው ይገልጻል።

የማይንቀሳቀስ ሀብት ሽያጭን በሚመለከተው የፍትሐብሕር ሕጉ ክፍል ያለው የውል አፃፃፍ ፎርምን እና ምዝገባን የሚመለከት መሰረታዊ የሕግ ማእቀፍ ከላይ የተመለከተውን የሚመስል ሲሆን በውል ሕግ በጠቅላላ የሚገኘው መስፈርት ግን ከዚህ የተለየ ነው። አግባብነት ያለው የሕጉ አንቀጽ 1723 ድንጋጌ የሚከተለው ይዘት ያለው ነው።

1723 የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን የሚመለከቱ ውሎች (1) የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን ባለቤትነት ወይም ባንድ በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ የአላባ ጥቅም መብት ወይም የመያዣ መብት ወይም የልላ አገልግሎት መብት ለማቋቋም ወይም ለማስተላለፍ የሚደረጉት ውሎች ሁሉ በጽሑፍና በሚገባ አኳኋን በፍርድ ቤት መዝገብ ወይም ውል ለማዋዋል ሥልጣን በተሰጠው ፊት መሆን አለባቸው።

(2) እንዲሁም የማይንቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከቱ የክፍያ ወይም የማዛወር ስምምነቶች ሁሉ በጽሑፍና በሚገባ አኳኋን በፍርድ ቤት መዝገብ ወይም ውል ለማዋዋል ሥልጣን በተሰጠው ፊት መሆን አለባቸው።

1723 Contracts relating to immovable (1) A contract creating or assigning rights in ownership or bare ownership on an immovable or an usufruct, servitude or mortgage of an immovable shall be in writing and registered with a court or notary (2) Any contract by which an immovable is divided and any compromise relating to an immovable shall be in writing and registered with a court or notary.

ከአንቀጽ 1723 (1) ይዘት ለመገንዘብ እንደሚቻለው የማይንቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከቱ በርካታ ውሎች በሕግ ፊት የሚፀኑ ለመሆን ሁለት መስፈርቶችን ማሟላት ይጠበቅባቸዋል። የመጀመሪያው መስፈርት ውሉ በጽሑፍ መሆኑ ሲሆን ሁለተኛው መስፈርት ውሉ በአዋዋይ ወይም በፍርድ 43 44 ቤት መዝገብ ፊት መከናወን ነው። እነዚህ ሁለት መስፈርቶች የማይንቀሳቀስ ሀብት ባለቤትነትን ለማቋቋም ወይም ለማስተላለፍ የሚደረጉ ውሎችንም የሚመለከቱ ናቸው።

የሽያጭ ውል የንብረት ባለቤትነት ከሚተላለፉባቸው መንገዶች አንዱ በመሆኑ በዚሁ ድንጋጌ ውስጥ የሚጠቃለል ነው። በመሆኑም በዚህ ድንጋጌ መሰረት ቤትን የሚመለከት የሽያጭ ውል በህግ ፊት የፀና የሚሆነው በጽሑፍ ሲደረግ ብቻ ሳይሆን ይኸው የጽሑፍ ውል ሥልጣን በተሰጠው አዋዋይ ክፍል ወይም በፍርድ ቤት የተከናወነ ሲሆን ነው።

የአንቀጽ 1723 ድንጋጌ አንቀጽ 2778 ካስቀመጠው መስፈርት የተለየ ተጨማሪ መስፈርት ያካተተ መሆኑ ድንጋጌዎቹን በማነፃፀር መገንዘብ የሚቻል ነው። የሽያጭ ሕጉን በተለይ የሚመለከተው ድንጋጌ የሚጠይቀው የውሉን በጽሑፍ መከናወን ብቻ ሲሆን የውል ሕግ በጠቅላላው ግን የጽሑፍን መስፈርት እንደ አንድ አስፈላጊ መስፈርት እንጂ እንደ ብቸኛ መስፈርት አይወስደውም። በመሆኑም በሽያጭ ሕግ የሚፀና የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል ለማከናወን የሚጠየቀው መስፈርት በውል ሕግ ከሚጠየቀው መስፈርት የተለየ ነው። ይህ ልዩነት አንድ የሽያጭ ውል በሕግ ፊት የሚፀና መሆን አለመሆኑን ለመወሰን ገዢው ድንጋጌ መሆን ያለበት የትኛው ነው የሚለው ጥያቄ እንዲነሳ ያደርጋል። ይህን ጥያቄ ከመመልከታችን በፊት በአንቀጽ 1723 የሰፈረው ተጨማሪ መስፈርት በአንቀጽ 2878 ከሚገኘው የምዝገባ መስፈርት ጋር ያለውን ግንኙነት፣ ተመሳሳይነትና ልዩነት በአጭሩም ቢሆን መመልከት አስፈላጊ ነው። የአንቀጽ 1723 (1) የእንግላዝኛው ትርጉም “registration” የሚለውን ቃል ከመጠቀሙ በስተቀር በሁለቱም ድንጋጌዎች መካከል ያለው ይዘት ሰፊ ልዩነት ያለው ነው። በመጀመሪያ ደረጃ አንቀጽ 2878 ምዝገባ እንዲከናወን የሚጠይቀው ውሉ በሦስተኛ ወገኖች ላይ ውጤት እንዲኖረው ለማድረግ ሲሆን አንቀጽ 1723 (1) አዋዋይ ወይም ፍርድ ቤት ፊት መቅረብን የሚጠይቀው በተዋዋዮች መካከል በሕግ ፊት የሚፀና ውል እንዲኖር ለማድረግ ነው። በመሆኑም የአንቀጽ 1723 (1) መስፈርት መሟላት ወይም አለመሟላት ሦስተኛ ወገኖችን የሚመለከት ሲሆን የኋለኛው መስፈርት መሟላት አለመሟላት ግን በተዋዋዮች በራሳቸውም ላይ የውል መኖር ወይም አለመኖር ውጤት የሚያስከትል ነው። በሁለተኛ ደረጃ በአንቀጽ 1723 (1) የሚከናወነው ተግባር የሚፈፀመው አዋዋይ ወይም ፍርድ ቤት ፊት በመቅረብ ሲሆን በአንቀጽ 2878 ያለው የምዝገባ ተግባር የሚከናወነው ንብረቱ በሚገኝበት ቦታ ነው። በአንቀጽ 1723 (1) የሚከናወነው ሂደት ተዋዋዮች አዋዋይ ፊት ቀርበው መዋዋላቸውን የሚያረጋግጡበት (authentication) ሂደት ሲሆን በ2878 የሚከናወነው ምዝገባ ልሎች ሰዎች አንድን የማይንቀሳቀስ ንብረት በማስመልከት የተከናወኑ ሕጋውያን ተግባራት (juridical acts) ማወቅ እንዲችሉ ተግባራቱ ንብረቱ ባለበት ማህደር እንዲያያዝ በማድረግ የሚከናወን ነው። አዋዋይ ፊት ቀርቦ የመዋዋሉ መስፈርት ውሉ በተፈፀመበት ቦታ በሚገኝ አዋዋይ/ፍርድ ቤት በመቅረብ መከናወን የሚችል ሲሆን በ2878 መሰረት የሚከናወን ምዝገባ ግን የግድ ቤቱ በሚገኝበት ቦታ ባለ መዝገብ በማስገባት የሚከናወን ነው።

ከዚህ ቀጥሎ የምንመለከተው የአንድን የማይንቀሳቀስ ንብረት የሽያጭ ውል በሚመለከት ገዢው ድንጋጌ የትኛው ነው የሚለውን ነው። አሁን ከቀረበልን ጉዳይ አንፃር ዋናው ጥያቄ የአንቀጽ 2877ን የጽሑፍ መስፈርት ያሟላ ሰነድ በአንቀጽ 1723 (1) መሰረት አዋዋይ ወይም ፍርድ ቤት ፊት ካልተደረገ በሕግ ፊት እንደሚፀና ውል ይቆጠራል ወይስ አይቆጠርም የሚለው ነው። በዚህ ረገድ ሽያጭን የሚመለከተው የሽያጭ ሕግ ድንጋጌ አንድ መስፈርት ብቻ በቂ ነው ሲል ጠቅላላ የውል ሕግ ሁለት መስፈርት አስፈላጊ ነው ስለሚል በሁለቱ ድንጋጌዎች መካከል ያለውን አለመጣጣም ለመፍታት የሽያጭ ሕግ ልዩ ሕግ ስለሆነ አጠቃላይ ጉዳዮችን በሚመለከተው የውል ሕግ ላይ የበላይነት ተሰጥቶት ጉዳዩ የሽያጭ ሕግ በሚያስቀምጠው መለኪያ መሰረት መዳኘት አለበት የሚለውን አማራጭ እንደ መጀመሪያ መውሰድ ይቻላል። ይህ አማራጭ የተለመደውን ልዩ ሕግ ከአጠቃላይ ሕግ ቅድሚያ ይሰጠዋል (the special prevails over the general) የሚለውን የሕግ ትርጉም መርህ የሚከተል ነው። ይህን መርህ በመከተል ጉዳዩን ካስተናገድን የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ በጽሑፍ እስከተከናወነ ድረስ የጽሑፍ ውሉ አዋዋይ ፊት ወይም ፍርድ ቤት ፊት ባይቀርብም ተዋዋዮቹን በሚመለከት የፀና የሽያጭ ውል ለመመስረት በቂ ነው ወደሚለው መደምደሚያ እንደርሳለን።

በልላ በኩል ይህ የአተረጓጐም ስልት ተግባራዊ የሚሆነው ሁለት የህግ ድንጋጌዎች የሚጋጩ ሲሆንና ሁለቱም ድንጋጌዎች አንድ ላይ ተግባራዊ ማድረግ ሳይቻል ሲቀር ብቻ ተፈፃሚነት የሚኖረው የአተረጓጐም ዘይቤ በመሆኑ ይህን ዘይቤ ለመምረጥ በቅድሚያ በሁለቱም ላታረቅ የማይችል ቅራኔ መኖሩን ማረጋገጥ ይጠይቃል። የሽያጭ ሕግ በሚፀና የሽያጭ ውል ጽሑፍ ያስፈልጋል ማለቱ፣ የውል ሕግ ለሚፀና የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ውል ከጽሑፍ በተጨማሪ አዋዋይ ፊት መከናወኑ አስፈላጊ መሆኑን ከሚገልፀው ጋር ይጋጫል? ሁለቱንም ማጣጣምስ አይቻልም? የሕጉ አንቀጽ 2877 የሽያጭ ውል በጽሑፍ ካልሆነ በቀር አይፀናም ከማለት ልላ በአዋዋይ ፊት መከናወን አያስፈልግም የሚል ድንጋጌ የለውም። በመሆኑም የሽያጭ ሕግ በውልም ሕግ ለተጠቀሰው የጽሑፍ አስፈላጊነት አፅንOት ከመስጠቱ ልላ የመረጋገጥን (authentication) አስፈላጊነት አላስቀረም በማለት የሁለቱን ድንጋጌዎች ላይ ላዩን የሚታይ ቅራኔ (apparent contradiction) ማስታረቅ ይቻላል።

ከዚህ በተጨማሪ የፍትሐ ብሕር ሕጉን አደረጃጀት፣ ዓላማና ወጥነት ግምት ውስጥ ማስገባት አሁን ለተያዘው ጉዳይ የሚበጅ ነው። የፍትሐ ብሕር ሕጉ አደረጃጀት በተለያዩ መጽሐፎች የተከፋፈሉት ርእሰ ጉዳዮች አንድን ዓላማ የሚያሳኩ፣ ከተመሳሳይ መሰረተ ሃሳብ የሚንደረደሩና እርስ በርሳቸው የሚደጋገፉ መሆናቸውን የሚያሳይ ነው። ይህ አደረጃጀት ሕጐቻቸውን በኮድ መልክ በሚያደራጁ አገሮች (codified systems) የተለመደና የሕግ ሥርዓቱ መገለጫ ባህርይ ነው። በመሆኑም በተለያዩ የሕጉ ክፍሎች በሚገኙ ድንጋጌዎች መካከል ቅራኔ ከማፈላለግ ይልቅ ተደጋጋፊ ሆነው የጋራ ዓላማ የሚያሳኩበትን የሕግ ትርጉም መሻት የሕግ ባለሙያዎች ላመርጡት የሚገባ የሕግ አተረጓጎም ዘይቤ ነው። ስለዚህ ልዩ ሕግ ጠቅላላ ዓላማ ካለው ሕግ ቅድሚያ ይሰጠዋል የሚለውን ዘይቤ ተከትሎ ውሳኔ ላይ ከመድረስ በፊት በእርግጥ የማይታረቅ፣ ምክንያታዊ የሆነ፣ በላቀ የሕግ አውጪው ፍላጐት የተደገፈ ግጭት መኖሩን ማረጋገጥ ያስፈጋል።

ይህ ችሎት ለማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ የውል ሕግ አንቀጽ 1723 (1) የተለየና ጥብቅ መስፈርት ያስቀመጠበት ምክንያት ለአተረጓጎሙ መነሻ መሆን ይገባዋል ከሚል መንደርደሪያ ይነሳል። የፍትሐ ብሕር ሕጉ መነሻ መሰረተ ሀሳብ በመርህ ደረጃ ለውል መመስረት የተዋዋዮች ስምምነት ብቻ በቂ ነው የሚል ሆኖ ሳለ (አንቀጽ 1719) የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን በሚመለከት ግን ጠበቅ ያለ ፎርም እንዲከተሉ ይደነግጋል።

የማይንቀሳቀስ ንብረትን በሚመለከት ተዋዋይ ወገኖች ስምምነታቸውን በጽሑፍ ከማስፈራቸው በተጨማሪ አዋዋይ ፊት ወይም ፍርድ ቤት ፊት ቀርበው እንዲፈጽሙ መደንገጉ ሕጉ ለማይንቀሳቀስ ንብረት ልዩ ትኩረት መስጠት መፈለጉን የሚያመለክት ነው። ይህ የሕግ አውጪው ፍላጐት የማይንቀሳቀስ ንብረት ለአንድ አገር በአጠቃላይም ሆነ ለአንድ ግለሰብ በተለይ ካለው ጠቀሜታ ጋር የተያያዘ ነው። የማይንቀሳቀስ ንብረት ካለው ማህበራዊ ጠቀሜታ አንፃር ውሎቹ ስልጣን ባለው አካል እንዲረጋገጡ በመጠየቅ ረገድ የኢትዮጵያ ሕግ የተከተለው ሥርአት ከሞላ ጐደል ሁሉም የሕግ ሥርአት የተቀበለው ነው።

የማይንቀሳቀሱ ንብረቶችን በማስመልከት የሚፈፀሙ ውሎች ከልሎች ውሎች ለየት ባለ ሁኔታ ሥልጣን በተሰጠው አካል ቀርበው እንዲረጋገጡ ማድረግ በአብዛኞቹ የሕግ ሥርዓቶች የሚፈፀም አካሄድ ነው። የማረጋገጡ (authentication) ሂደት ተዋዋዮቹ ትልቅ ጠቀሜታ ባለው ንብረት ላይ የሚፈጽሙት ውል ፈቅደው የሚፈጽሙት መሆኑን ከማረጋገጥ ባሻገር፣ የሚሸጠው ሰው ባለንብረት መሆኑን ለማጣራት፣ ውሉ የተፈፀመበትን ትክክለኛ ቀን ለማረጋገጥ እድል በመስጠት የንብረት መብትን ለመጠበቅ፣ የውሎች ዋስትና (security of legal transactions)ለማረጋገጥ ትልቅ ጠቀሜታ ያለው ነው።

የፍትሐ ብሕር ሕግ አንቀጽ 1723 (1) በማይንቀሳቀስ ንብረት ላይ የሚከናወኑ ዓበይት ህጋውያን ተግባራት በተለይም የባለሀብትነትን (ownership) ዓላባን (usufruct) እና የአገልግሎትን መብት (servitude) ለማቋቋም ወይም ለማስተላለፍ የሚደረጉ ውሎች የተጠቀሰውን ፎርም እንዲከተሉ የግድ ይላል። በዚህ አንቀጽ ውስጥ ከተጠቀሱት መብቶች ባለቤትነት ከሁሉም የሰፋ መብት ነው። ባለቤትነትን ማቋቋምም ሆነ ማስተላለፍም ዓላባን ወይም የአገልግሎት መብትን ከማቋቋም የበለጠ ጠቀሜታ እና ጥንቃቄ እንደሚያስፈልገው እሙን ነው። ባለቤትነትን ማስተላለፍ ከልሎች በአንቀጽ 1723 (1) ከተጠቀሱት ሕጋውያን ተግባራት የበለጠ ጥንቃቄና ጥበቃ የሚሻና የሚገባው እንደመሆኑ ሕግ አውጪው የባለቤትነት መብትን ለሚያስተላልፍ የሽያጭ ውል አላባን ወይም የአገልግሎት መብትን ለማቋቋም ከሚደረጉ ውሎች ያነሰ ጥበቃ ያደርጋል ተብሎ አይገመትም። የሕጉን አንቀጽ 2877 በተናጠል በመመልከት የሽያጭ ውል በጽሑፍ ብቻ መደረጉ በቂ ነው፣ አዋዋይ ወይም ፍርድ ቤት ፊት መከናወን አያስፈልገውም ወደሚል መደምደሚያ መድረስ ከሁሉም በላይ ጥንቃቄ የሚያስፈልገው የባለቤትነት ማስተላለፍ ጉዳይ ልል በሆነ ፎርም እንዲከናወን ማድረግን የሚያስከትል በመሆኑ ከሕጉ አጠቃላይ ዓላማ ጋር የሚጣጣም ነው አንልም። በመሆኑም የማይንቀሳቀስ ንብረትን በሚመለከት የሚደረጉ የሽያጭ ውሎች በጽሑፍ ብቻ ሳይሆን አንቀጽ 1723 (1) በሚጠይቀው መሰረት አዋዋይ ወይም ፍርድ ቤት ፊት መከናወን ይገባቸዋል። ከላይ እንደተጠቀሰው በአንቀጽ 1723 (1) የሰፈረው የማረጋገጥ (authentication) መስፈርት ውሉ በሦስተኛ ወገኖች ላይ ውጤት እንዲኖረው ብቻ መከናወን ያለበት ሳይሆን ውሉ በተዋዋይ ወገኖች መካከል ውጤት እንዲኖረውም ጭምር መከናወን ያለበት ነው።

የማይንቀሳቀስ ንብረትን የሚመለከት የሽያጭ ውል የአንቀጽ 1723(1)ን መስፈርት የማያሟላ ከሆነ በሕጉ አንቀጽ 1720 (1) መሰረት ውሉ እንደረቂቅ ብቻ ሆኖ ከሚቆጠር በስተቀር የሚፀና ውይ አይሆንም።

አሁን በቀረበልን ጉዳይ 2ኛ መልስ ሰጪ አለኝ የሚሉት የሽያጭ ውል በጽሑፍ መሆኑ ተገጋግጦአል። ሆኖም የሽያጭ ውሉ በአዋዋይ ፊት ያልተከናወነ በመሆኑ ውሉ መፈፀሙ ራሱ አከራካሪ ሆኖአል። ሕግ አውጪው ቤትን የሚመለከቱ መሰረታዊ ውሎች በ1723 (1) የተጠቀሱ ውሎች አዋዋይ ፊት እንዲከናወኑ የሚፈልገውም የኋላ ኋላ የሚነሱትን የዚህ አይነት አለመግባባቶች ቀድሞውኑ ለማስወገድ ነው። ውሉ በአዋዋይ ፊት ወይም በፍርድ ቤት ቀርቦ ያልተረጋገጠ መሆኑን ሲገነዘብ ፍርድ ቤቱ ውሉ እንደረቂቅ እንደመቁጠር ነበሩ የተባሉትን ምስክሮች በመስማት በሕግ ሕልውና የልለው ውል ተቀባይነት እንዲያገኝ ማድረጉ መሰረታዊ የሕግ ስህተት ነው።

የአሁን ተቃዋሚ በፍትሐ ብሕር ሕግ አንቀጽ 1723 (1) መሰረት አዋዋይ ፊት ወይም ፍርድ ቤት የተረጋገጠ የቤት ሽያጭ ውል ባለማቅረቡ ፍርድ ቤቱ ቀደም ሲል የሰጠውን ውሳኔ ለመቃወም የሚያበቃ ህጋዊ መብት የለውም።

ፍርድ ቤቱም ይህን መሰረት በማድረግ የቀረበለትን ኑዛዜ በከፊል ማሻሻሉ ትክክለኛ አይደለም። በዚህም ምክንያት የመጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት የሰጠው ውሳኔ ላሻር የሚገባው ነው። የከፍተኛው ፍርድ ቤት ይህን ስህተት ማረም ሲገባው የቀረበለትን ይግባኝ አያስቀርብም በማለት መዝጋቱ ትክክል አልነበረም።

ውሳኔ

1. የፍድራል የመጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት በመዝገብ ሐምል 14 ቀን 1986 የሰጠው ውሳኔ እንዲሁም የፍድራል ከፍተኛ ፍርድ ቤት በመዝገብ ሰኔ 14 ቀን 1997 የሰጠው ውሳኔ ተሽረዋል።

2. የአሁንዋ አመልካች በወረዳ 24 ቀበል 09 በቤት ቁጥር 011 ላይ እኩል ባለድርሻ ናቸው በማለት በ16/3/92 ተሰጥቶ የነበረው ውሳኔ በ23/3/85 የአሁን 2ኛ መልስ ሰጪ ፈፀምኩ በሚለው የሽያጭ ውል ምክንያት ላሻሻል አይገባም ብለናል።

የሰበር መ/ መጋቢት 18 ቀን 1999 ዓ.ም ዳኞች፡- አቶ መንበረፀሐይ ታደሰ አቶ አሰግድ ጋሻው አቶ መስፍን እቁበዮናስ ወ/ት ሂሩት መለሰ አቶ ተሻገር ገ/ስላሴ አመልካች፡- ወ/ሮ አልማዝ ዓለማየሁ ተጠሪ፡- አቶ ብርሃኑ ተላላ የአፈጻጸም ክርክር - የጋራ ሀብት በፍርድ አፈጻጸም የሚከበርበትና በሐራጅ የሚሸጥበት ሁኔታ - የከተማ ቦታ ይዞታ - የባልና ሚስት የጋራ ሃብት የአፋር ጠቅላይ ፍርድ ቤት ተጠሪው በአፈጻጸም ከአዋሽ ማዘጋጃ ቤት የተረከበው ቦታ የፍርድ ባለእዳው ከነበረው ቦታ የበለጠ ቢሆንም በአፈጻጸሙ አጋጣሚ ቅድሚያ የተመራ ስለሆነ ለእሱ ላደለደል ይገባዋል እንዲሁም በፍርድ ቤቱ ተይዞ የንብረቱ ግምት ግማሽ ገንዘብ ለተጠሪው ላመለስ ይገባል ሲል የወሰነውን ውሣኔ በመቃወም የቀረበ አቤቱታ ነው።

ውሣኔ፡ - የአፋር ጠቅላይ ፍርድ ቤት የሰጠው ውሣኔ ተሽሮ የዞን 3 ከፍተኛ ፍርድ ቤት የሰጠው ትእዛዝ ጸንቷል።

ማዘጋጃ ቤት በፍርድ ቤት በታዘዘ የአፈጻጸም ጉዳይ በስህተት ቦታ ለክቶ አስረክቦኛል ግብርና የስም ማዛወሪያ ከፍዬበታለሁ የሚለው መከራከሪያ ነጥብ የቦታ ባለይዞታ ለማድረግ የሚያበቃ አይደለም።

የሰበር መ/ መጋቢት 18 ቀን 1999 ዓ.ም ዳኞች፡- መንበረፀሐይ ታደሰ አሰግድ ጋሻው መስፍን እቁበዮናስ ሂሩት መለሰ ተሻገር ገ/ስላሴ አመልካች፡- ወ/ሮ አልማዝ ዓለማየሁ ቀረቡ።

ተጠሪ፡- አቶ ብርሃኑ ተላላ አልቀረቡም።

መዝገቡን መርምረን ፍርድ ሰጥተናል።

ፍርድ

ይህ የሰበር ጉዳይ ላቀርብ የቻለው የአፋር ብ/ክ/መንግስት ጠቅላይ ፍ/ቤት የግራ ቀኙን ጉዳይ በይግባኝ ተመልክቶ በፍ/ብ/ይ/መ/ቁ 15/94 የካቲት 18 ቀን 1996 ዓ.ም በዋለው ችሎት በሰጠው ውሳኔ አመልካች ቅር ተሰኝተው የሰበር አቤቱታ በማቅረባቸው ነው።

ጉዳዩም ባጭሩ እንደሚከተለው ነው።

ተጠሪ አቶ ብርሃኑ ተላላ በአሁን አመልካች ባለቤት በአቶ ዮሐንስ ገ/ስላሴ ላይ ብር 18,794.15 አስፈርደዋል። ሆኖም ይህ ፍርድ ከመሰጠቱ በፊት በክርክር ላይ እያለ እንዳይሸጥ እንዳይለወጥ በሚል የእግድ ትእዛዝ የተላለፈበት ንብረት የአቶ ዮሐንስ ገ/ስላሴ ብቻ ሳይሆን ከእኔ ከአመልካች ጋር በትዳር እያለን የተፈራ፤ የተገኘ በመሆኑ የእኔ ድርሻ ላነካብኝ አይገባም በሚል ጣልቃ ገብታ አመልካች በመከራከሯ እንደ አቤቱታዋ እግድ ከተሰጠበት ንብረት ግማሹ የአመልካች መሆኑ የተጠበቀ ነው በሚል ፍርድ አርፎበታል።

እንዲሁም ይኸው ንብረት በአፈፃፀም ተይዞ በብር 25,000.00 ግምት መነሻ እንዲሸጥ በተባለ ጊዜ ግማሹ የአመልካች መሆኑ ተጠብቆ ንብረቱ 48 49 በሐራጅ እንዲሸጥ ተደርጎ ገዥ ባለመቅረቡ ምክንያት እንደ መጨረሻ አማራጭ የፍርድ ባለመብት የአሁን ተጠሪ ከግምቱ ብር 25,000.00 የሆነበትን /የአመልካችን ግማሽ ድርሻ ብር 12,500.00/አስራ ሁለት ሺህ ከፍሎ ንብረቱን እንዲረከብ ታዟል።

ተጠሪም ይህንኑ ገንዘብ በሞድል 85 አስይዤ ቦታውንም የአዋሽ ከተማ ማዘጋጃ ቤት ለክቶ አስረክቦኝ አስፈላጊውን የመንግስት ውዝፍ ግብር ከከፈልኩ በኋላ ካርታ እንዲሰጠኝ ሳመለክት እንድረከብ ከተወሰነው ቦታ ተከፍሎ ለአሁን አመልካች እንዲሰጥ ታዝዣለሁ በማለት ማዘጋጃ ቤቱ እንደ ውሳኔው ላያስፈፅምልኝ ስላልቻለ፡-

1. በሞድል 85 የተያዘው ገንዘብ ለአመልካች እንዳይከፈልብኝ
2. እንድረከብ ለተደረገው ንብረት ተቆርሶ ለአመልካች እንዳይሰጥብኝም የማገጃ ትእዛዝ ለማዘጋጃ ቤቱ እንዲተላለፍልኝና
3. የፍርድ ባለእዳው የአቶ ዮሐንስ ገ/ስላሴ የቦታ ይዞታ ፋይል ቀርቦ ታይቶ ንብረቱን እንድረከብ ይደረግልኝ በማለት በት/ፋ/መ/ቁ 11/94 ለዞን 3 ከፍተኛ ፍ/ቤት አቤቱታ አቅርቧል።

የከፍተኛው ፍ/ቤትም በዚህ ጉዳይ ግራ ቀኙን ካከራከረ በኋላ የአሁን ተጠሪ በአፈፃፀም ይረከብ የተባለው ይዞታ የፍርድ ባለእዳውን የአቶ ዮሐንስ ገ/ስላሴን ነው።

የፍርድ ባለእዳው ይዞታ ስፋት ደግሞ 600 ካሬ ሜትር እንደሆነ በማዘጋጃ ቤት ተረጋግጧል። ይሁን እንጂ የፍርድ ባለመብቱ ከዚህ ወጭ የፍርድ ባለእዳውን ወንድም የአቶ ገ/እግዚአብሕር ገ/ስላሴን 200 ካሬ ሜትር እና በትርፍነት የሚገኘውን 355 ካሬ ሜትር ጭምር በስህተት ደርቦ እንዲረከብ የተደረገ መሆኑን ለማወቅ ተችሐል። ስለሆነም አመልካች የባለቤቷ ወንድም በግንባር ተገኝቶ እስከሚረከብ ድረስ ይህንኑ 200 ካሬ ሜትር በአደራ እንድትይዝ በትርፍነት የሚገኘውንም 358 ካሬ ሜትር ማዘጋጃ ቤቱ በስሟ እንዲያዘዋውርላት ከዚህ በቀር ተጠሪው ላረከብ የሚገባው የፍርድ ባለእዳውን ይዞታ 600 ካሬ ሜትር ላሆን ይገባል በማለት ወስኗል።

በዚህ ውሳኔ ቅር በመሰኘት ተጠሪ ለክልሉ ጠ/ፍ/ቤት አቤቱታ አቅርቧል።

የጠ/ፍ/ቤቱም ግራ ቀኙ በተገኙበት ጉዳዩን ከመረመረ በኋላ በትርፍነት ተገኝቷል የተባለውን ቦታ በሚመለከት ትርፍ እስከሆነ ድረስ ማዘጋጃ ቤቱ ለፈለገው ሰው መደልደል /መስጠት/ ይችላል።ሆኖም ይህንኑ ቦታ ማዘጋጃ ቤቱ በመጀመሪያ ተጠሪው /እንዲረከብ/ ለክቶ እንዲረከብ ካደረገ በኋላ ከአምስት ወር ቆይታ በኋላ ደግሞ ለአመልካች እንዲሰጥ አድርጓል።አንድን ቦታ ለሁለት ሰዎች በአንድ ጊዜ መስጠት አይቻልም። ስለሆነም ለማን ይሰጥ የሚለው ጉዳይ በቅድሚያ ለማን ተስጥቶ ነበረ ከሚለው አንፃር መታየት ስላለበት ይኸው 358 ካሬ ሜትር ቦታ ለተጠሪ ይገባል እንዲሁም በሞድል 85 ተይዞ የነበረው ገንዘብ ለአመልካች መስጠቱ ቀርቶ ለተጠሪው ይመለስ በማለት ወስኗል።

የሰበር አቤቱታ የቀረበውም ይህንኑ ውሳኔ በመቃወም ነው። መሰረታዊ የህግ ስህተት ተፈፅሞበታል የተባለው የቅሬታ ነጥብም ክርክር ባስነሳው ትርፍ ቦታ ላይ ከተጠሪ በፊት በቦታው ላይ የቆየሁበት በመሆኑ በመሬት ወይም በምሪት አሰጣጥ ላይ የቀዳሚነት መብት የእኔ ሆኖ እያለ ለተጠሪ ይሰጥ በማለት የክልሉ ጠ/ፍ/ቤት መወሰኑ የህግ አግባብን የተከተለ አይደለም።

እንዲሁም በሞድል 85 የተያዘው ብር 12,500.00 የእኔ የሚስት ድርሻ ሆኖ እንዲከፈል የተወሰነው ለጠ/ፍ/ቤቱ ይግባኝ ምክንያት በሆነው የትእዛዝ ፋይል መዝገብ በአለመሆኑ በይግባኝ መዝገቡ ላይ በዚህ አኳኋን መወሰኑ መሰረታዊ የህግ ስህተት ፈፅሟልና ይሻርልኝ የሚል ነው።

ተጠሪም ቀርቦ የክልሉ ጠ/ፍ/ቤት በይግባኝ አይቶ የሰጠው ውሳኔ የህግ ግድፈት የለበትም የሚልበትን ምክንያት በመዘርዘር መልስ ሰጥቷል።

እኛም ጉዳዩን ተመልክተናል።

እንደተመለከትነውም ለዚህ ክርክር መነሻ የሆነው የአሁን ተጠሪ ከሳሽ የአመልካች ባለቤት አቶ ዮሐንስ ገ/ስላሴ ደግሞ ተከሳሽ ሆነው በፍ/ብ/መ/ቁ 8/90 በከፍተኛው ፍ/ቤት በመከራከር ላይ እያሉ የአሁን አመልካች ባለቤቴ አመጣው በተባለው እዳ ምክንያት የእኔ የጋራ ሀብት በሆነው ቤት ላይ የእግድ ትእዛዝ መተላለፉ ተገቢ አይደለም። ስለሆነም ጣልቃ ገብቼ ልከራከር በማለት ባቀረበቺው ጥያቄ የክርክሩ ተካፋይ ከሆነች በኋላ የከፍተኛው ፍ/ቤት የአመልካች ባለቤት በሥራው ምክንያት ላጐደለው ብር 18,794.15 ባለእዳ ነው። የእግድ ትእዛዝ የተላለፈበትን ቤት አመልካች በሚስትነታቸው አብረው የሰሩት መሆኑን በማስረጃ ስላረጋገጠ ድርሻቸው ላነካባቸው አይገባም በማለት ወስኗል። በዚህ ውሳኔ መሰረት እንዲፈፀም በአፈፃፀም መ/ቁ 3/93 የአፈፃፀም ክሱ ቀጥሎ በብር 25,000.00 ግምት መነሻ ይህንኑ የጋራ ቤት የሚገዛ ገዥ 51 52 ባለመገኘቱ አመልካች ግማሹን መክፈል ከቻለች ቤቱን እንድታስቀር ተብሎ ቢታዘዝም ይህንን መፈፀም ባለመቻሐ ተጠሪው ብር 12,500.00 የአመልካችን ድርሻ በሞድል 85 አስይዞ ንብረቱን ስለእዳው እንዲረከብ በሚል የታዘዘ ስለመሆኑ ከመዝገቡ ግልባጭ ተገንዝበናል።

ይህም ከሆነ የፍርድ ባለመብቱ የአሁን ተጠሪ ስለእዳው ላረከበው የሚገባው ቤትና ይዞታው ይህንኑ በአፈፃፀም ምክንያት ይሸጥ የተባለውንና በባለእዳው በአቶ ዮሐንስ ገ/ስላሴ ስም ተመዝግቦ የሚገኘውን ነው። ይህ ቦታ እና ይዞታ ደግሞ በፊቱ 650 ሜትር ካሬ ብቻ እንጂ ከዚያ ያልዘለለ ስለመሆኑ በባለሙያ በማዘጋጃ ቤቱ ተረጋግጧል። ይህንኑ ቤት ከእነ ትክክለኛ ይዞታው ተለክቶ እንዲረከብ ማድረግ ሲገባ በእዳ ከተያዘው ንብረት ውጭ መሰራቱ እና እንዲረከብ ጥረት መደረጉ ተገቢ ሆኖ አላገኘውም። የማዘጋጃ ቤቱ ይህንኑ 600 ሜትር ካሬ፣ የአቶ ገ/እግዚአብሕር ገ/ስላሴን ይዞታ 200 ሜትር ካሬ እና ክርክር ያስነሳውን ትርፍ ቦታ እንድረከብ ለክቶልኛል። ግብር ና የስም ማዛወሪያ ከፍዬበታለሁ የሚለው መከራከሪያ ነጥብ የዚህ ሁሉ ቦታ ባለይዞታ ለማድረግ የሚያበቃ አይደለም። የክልሉ ጠ/ፍ/ቤት ፍርዱን በአፈፃፀም ተከካሹ ወይም በፍርድ ባለእዳው ንብረት ላይ ብቻ ማስፈፀም ሲገባው የማዘጋጃ ቤቱ የፈፀመውን ስህተት እንደ መነሻ በመውሰድ ይህንኑ ትርፍ ቦታ በቅድሚያ የተመራው የፍርድ ባለመብቱ የአሁን ተጠሪ ነው። ስለሆነም ለእርሱ ላደለደል ይገባል ሲል የሰጠው ውሳኔ የአፈፃፀም ሥርዓቱን የተከተለ ሆኖ አላገኘነውም።

በልላ በኩል የአመልካች ባለቤት በተከሰሰበት ጉዳይ አመልካች ጣልቃ ገብታ ተከራክራ በክሱ ምክንያት ቦታ በታገደው ንብረት ላይ ያላት ድርሻ የተጠበቀ ነው በሚል ፍርድ አርፎበታል። የጣልቃ አግባብ ሥርዓቱ ተገቢ አይደለም በሚል የይግባኝ አቤቱታ ቀርቦ የታረመ ስለመሆኑም አልተመለከተም። ከዚህ በላይ በአፈፃፀም መ/ቁ 3/93 ከንብረቱ ሽያጭ ግማሹ ብር 12,500.00 የሚስት/የአመልካች ድርሻ ሆኖ በሞድል 85 እንዲያዝ ተደርጓል። ይህ መሆኑ እየታወቀ በአፈፃፀም ምክንያት ልረከብ የሚገባው ይዞታ ምን ያህል ላሆን ይገባል የሚለውን በሚመለከት ክስ ላይ የክልሉ ጠ/ፍ/ቤት ይኸው በአደራ ተይዞ የነበረው ገንዘብ ወጭ ሆኖ ለተጠሪው ይመለስ ሲል የሰጠው ዳኝነት ህጋዊ መሰረት ያለው አይደለም። ለምን ቢባል ይሸጥ ከተባለው ንብረት ላይ ግማሹ የአመልካች ድርሻ መሆኑ ለአፈፃፀሙ ምክንያት በሆነው በዋናው ጉዳይ በመ/ቁ 8/90 ውሳኔ ያረፈበት ከመሆኑም በላይ ጠ/ፍ/ቤቱ በይግባኝ ለተመለከተው ጉዳይ መነሻ በሆነው በመ/ቁ 11/94 በሞድል 85 የተያዘው ገንዘብ የይዞታው መጠን ታይቶ ውሳኔ እስኪሰጠው ድረስ ይህ ገንዘብ ሳይከፈል ታግዶ ይቆይልኝ በሚል እንጂ ይመለስልኝ በሚል ዳኝነት አልተጠየቀበትም። ይህን ሳይረዳ የክልሉ ጠ/ፍ/ቤት በሞድል 85 የተያዘው ገንዘብ ይመለስ ሲል መወሰኑ መሰረታዊ የህግ ስህተት ነው።

ውሳኔ

የአፋር ብሕራዊ ክልላዊ መንግስት ጠ/ፍ/ቤት በፍ/ብ/ይ/መ/ቁ 15/94 ታህሳስ 28 ቀን 1996 ዓ.ም በዋለው ችሎት የሰጠው ውሳኔ የተሻረ ሲሆን በአንፃሩ የዞን ሦስት ከፍተኛ ፍ/ቤት በት/ፋ/መ/ቁ 11/94 የካቲት 19 ቀን 1994 ዓ.ም በዋለው ችሎት የሰጠው ትእዛዝ የፀና ስለሆነ፡

1. ተጠሪ ገዥ ባለመገኘቱ ምክንያት በአፈፃፀም ላረከበው የሚገባው ንብረት የፍርድ ባለእዳውን የአቶ ዮሐንስ ገ/ስላሴን እና የአመልካችን ቦታና ይዞታ ብቻ በመሆኑ በማዘጋጃ ቤቱ እንደተረጋገጠው 600 ሜትር ካሬ ብቻ ላረከብ ይገባል።

2. ይህም ይሸጥ የተባለው ቤትና ቦታ የፍርድ ባለእዳውና የአመልካች የጋራ ሀብት መሆኑ ታይቶ ለአፈፃፀሙ መነሻ በሆነው ውሳኔ ላይ ዳኝነት የተሰጠበት በመሆኑና ይህም በይግባኝ ያልተሻረ ስለሆነ እንዲሁም በአፈፃፀም መዝገቡም ላይ ቢሆን ይኸው መብት የተጠበቀ በመሆኑ በሞድል 85 ተይዞ የሚገኘው ብር 12,500.00 /አስራ ሁለት ሺህ አምስት መቶ ብር/ የአመልካች ድርሻ በመሆኑ ለአመልካች ላከፈል ይገባል በማለት ወስነናል።

ይህ ክርክር ላስከተለው ወጭና ኪሣራ ግራ ቀኙ የየራሳቸው

መዝገቡ ተዘግቷል።