-** ወጋገን ባንክ አ.ማ. ነ/ፈጅ ቢኒያም ትዔግስቴ ቀረቡ። v. -** የኢትዩጵያ የንግድ እና የዖርፍ ማህበራት ም/ቤት ነ/ፈጅ ሰላም ሰጠኝ አደራ ቀረቡ።; ደግሞ ተከሣሽ እና የተከሣሽ ከሣሽ በመሆን የተከራከሩ እና ክርክሩም መሰረት ያደረገው የቤት ኪራይን መነሻ በማድረግ ነው።; ላይ ለባንክ አገልግልት

የከሣሽ ተከሣሽ መልስ ያቀረበ ሲሆን ቤቱን ለባንክ አገልግልት በሚውል መልኩ በራሱ ወጪ ተገቢውን እድሳት ለማድረግ ግዳታ ገብቷል። ይህንንም አከራይ የሆነው የተከሣሽ ከሣሽ በውለ እውቅና በመስጠት በጉዲዩ ላይ በህግ የሚጣለበትን ሀላፉነቶች ለመወጣት ግዳታ ገብቷል። ይህ የውል ግዳታ በአግባቡ እንዱፈፀም የተከሣሽ ከሣሽ እንደ ንብረቱ ባለቤት የሚመለከተው የመንግሥት አካል ተገቢውን የግንባታ ፍቃድ የማውጣት በህግ የተጣለበት ግዳታ ያለበት ቢሆንም ግዳታውን አልተወጣም።

ከዘህም የተነሳ በውለ አፈፃፀም ላይ አይነተኛ እና መሰረታዊ ውል መጣስ ከተከሣሽ ከሣሽ በኩል የተፈፀመ በመሆኑ የኪራይ ውል ፈርሶ ግራ ቀኛችን ወደነበርንበት ሁኔታ መመለስ አለብን፣ ያልተከፈለ የኪራይ ክፍያ ይከፈለኝ ጥያቄ አግባብነት የለውም፣ የተከሣሽ ከሣሽ የግንባታ ፈቃድ ከሚመለከተው የመንግሥት አካል እንዱያወጣ በማሳሰብ ቤቱን የማስተካከል ሥራው ከቆመበት ከ16/4/2ዐዐ8 ዓ.ም.

ጀምሮ ያለው የቤት ኪራይ ክፍያ የከሣሽ ተከሣሽ ያልተጠቀመበት መሆኑን እንዱያውቅ በጽሁፍ ያሳወቀ በመሆኑ ሲታይ የተከሣሽ ከሣሽ ጥያቄ አግባብነት የለውም፣ ወደ ነበርንበት የምንመለስ ከሆነ ደግሞ ለ3ኛ ወገን ቤቱ ባለመከራየቱ ሉከፈል ይገባል በማለት የቀረበው ተገቢ አለመሆኑን፣ ቤቱ ወደ ነበረበት ለመመለስ ወጣ የተባለው ብር 6ዐ,53ዐ.ዐዐ ማን እንደገመተው የማይታወቅ መሆኑ ለቀረበው የተከሣሽ ተከሣሽነት ክስ ከሣሽ ተጠያቂ ላሆን አይገባም በማለት መልስ አቅርቧል።

ጉባዓው የግራ ቀኙን ክርክር ከሰማ በኋላ 4 ጭብጦችን ይዜ ጉዲዩን የመረመረ ሲሆን በዘሁ መሰረት፡-

1. ተከራይ የተከራየውን ቤት ለባንክ ሥራ ሳይጠቀምበት የቀረው በማን ጥፊት ነው? የሚለውንን ጭብጥ አስመልክቶ ፡- በውለ ላይ ስለ ግንባታ ፈቃድ ማስገኘት አለማስገኘት የተቀመጠ ነገር የላለ መሆኑን፣ የተከራየው ቤት የግንባታ ፈቃድ ያስፈልገው እንደነበረ የሚያውቅ ሆኖ ነገር ግን ተከሣሽ ፈቃደን ከሚመለከተው አካል ተከሣሽ ያስገኝልኛል የሚል እምነት የነበረው በመሆኑ መሆኑን በቃል ክርክር ከሣሽ ማስረዲቱን፣ ሆኖም በውለ አንቀጽ 9/2 በተከሣሽ ላይ አንፃራዊ ግዳታን የሚጥል መሆኑን በልማድም ፣ፍትሕ ቅን ልቦና እና የውለ አይነት የሚያስከትለትን ነገሮች ጭምር መሆኑን እንዱሁም በህንፃ አዋጅ ቁጥር 624/2ዐዐ1 አንቀጽ 4/4 መሰረት የግንባታ ፈቃድ የሚጠይቀው ባለንብረቱ ከመሆኑ አንፃር በውለ ባይገለፅም በፍ/ብ/ሕ/ቁ/ 1713 መሰረት በልማድና በአሰራር የግንባታ ፈቃድ የመጠየቅ ግዳታ የአከራዩ/የተከሣሽ በመሆኑ የግንባታ ፈቃድ የመጠየቅ ግዳታ አከራይ የሚኖርበት መሆኑን፣ ነገር ግን የግዳታው ባህሪን አስመልክቶ የግንባታ ፈቃደን ለማስገኘት ተገቢ ትጋት ማድረግ ወይስ ፍቃደን ማግኘት ነው የሚለውን ስንመለከት አከራይ ፍቃድን ለማግኘት ትጋት ማድረግን እንጂ ፈቃድ መስጠቱ በ3ኛ ወገን እጅ ያለ ነገር በመሆኑ ፈቃድ የማስገኘት ግዳታ የላለበት በመሆኑ ከሣሽ ከተከራየሁ በኋላ ሣልጠቀም የቀረሁት በተከሣሽ ጥፊት ነው በማለት ያቀረበው ጥያቄ ተቀባይነት የለውም በሚል ወስኗል።

2. ተከራይ ቤቱን ከተረከበ በኋላ ለተከራየበት ዓላማ ሳይጠቀም መቅረቱ ውለ ጸንቶ እስከቆየበት ጊዚ ድረስ ያለውን ኪራይ ላለመክፈል በቂ ምክንያት ላሆን ይችላል ወይስ አይችልም ? በሚል ለተያዖው ጭብጥ ውለ በግራ ቀኙ መፈረሙን አለመካካዲቸውን፣ ከሣሽ ውለ በሁኔታ ላይ የተመሰረተ ነው ቢልም በሁኔታ ላይ ግን የተመሰረተ ውል አለመሆኑን፣ ለዘህም የውለ አንቀጽ 4.1 ላይ የተገለፀው ኃይለ ቃል የሚያሳይ መሆኑን፣ ከሣሽም ቤቱን ተረክቦ ይዜ እንደነበረ አለመካደን፣ ቤቱን በመያዚ ብቻ ሳይሆን አድሼ ሥራ ላይ ሳውል ነው በማለት ከሣሽ ያነሳውን በተመለከተ ውለን ሲዋዋል ገና ቤቱን ማሻሻል እንዲለበት የሚያውቅ መሆኑን፣ እድሳት የጀመረው ተከሣሽን ፈቃድ እንዱያወጣለት ሳይጠይቅ መሆኑ፣ የግንባታ ፈቃድ አለመገኘት የሚያስከትለውን ኃላፉነት አውቆ አመዙዛኖ እና ተቀብል ወደ ውል የገባ በመሆኑ የግንባታ ፈቃድ እንደማያገኝ ካወቀበት ጊዚ ጀምሮ ከሣሽ ውለን አቋርጦ ቤቱን ለአከራዩ መልሶ የሚደርስበትን ኪሣራ መቀነስ ሲገባው አከራይ ውለን እስኪያቋርጥ ድረስ በዛምታ መቀመጡ ተገቢ እንዲልሆነ ገልጾ አስቀድሞ ተቀብል የነበረውን የኪራይ ገንዖብ ብር 2ዐ3,343.ዐዐ ተከሣሽ ሉመልስ አይገባም። እንዱሁም ውዛፍ የቤት ኪራይ ብር 135,562.ዐዐ ከሣሽ የመክፈል ኃላፉነት አለበት ሲል ወስኗል።

3. የቤት ዔድሳትን አስመልክቶ ከሣሽ ያፈረሰውን ወደ ነበረበት የመመለስ ኃላፉነት ያለበት መሆን ያለመሆኑን አስመልክቶ ከውላቸው አንቀጽ 9/2/ አንፃር መርምሮ በአከራይ በኩል ያልተፈፀመ የውል ወይም የህግ ግዳታ የላለ በመሆኑ የማሻሻያ ሥራው የተቋረጠው በ3ኛ ወገን ምክንያት መሆኑን፣ አከራይም የግንባታ ፈቃድ ለማግኘት የተቻለውን ጥረት ያደረገ በመሆኑ ለማሻሻያ ያወጣሁትን ብር 37,956.ዐዐ ተከሣሽ ሉተካልኝ ይገባል በማለት ያቀረበው ጥያቄ ተቀባይነት እንደላለው፣በአንፃሩ የተከራየውን ቤት ለሥራው ለማዋል በሚል የቤቱን ጣራ፣ ወለል እና ግድግዲ ከሣሽ የማፍረስ ሥራ ጀምሮ የተቋረጠ በመሆኑ ተከራይ አከራይ ቤቱን ወደነበረበት ለመመለስ የሚያወጣውን ወጪ በገንዖብ ተተምኖ ሉካስ የሚችል በመሆኑ እናየመተካት ኃላፉነትም የከሳሽ መሆኑን ፣ በግምቱም መስማማቱን ተከራይ በደብዲቤ ስለገለፀ ብር 6ዐ,5ዐ3.ዐዐ ለተከሳሽ ከሣሽ ሉከፍል ይገባል በሚል ወስኗል።

4. ቤቱን ወደ ነበረበት ለመመለስ በፈጀው ጊዚ ውስጥ ሳይከራይ በመቅረቱ ተከራይ ለታጣው ገቢ ኃላፉነት አለበት የለበትም የሚለውን አስመልክቶ፡- የኪራይ ውለ የፈረሰው በአከራይ ጥፊት ነው በማለት ተከራይ ይከራከር እንጂ ውለ የተቋረጠው በተከራይ ጥፊት መሆኑ ድምዲሜ ላይ የተደረሰ በመሆኑ፣ እድሳት ሳይደረግለት ሉከራይ ይችላል ለማለት አዲጋች በመሆኑ ቤቱ ሳይከራይ የቀረው በአከራይ ጥፊት ነው ማለት ስለማይቻል እንዱሁም የኪራይ ውለ የተቋረጠው ተከራይ የኪራይ ገንዖብ ለመክፈል ፈቃደኛ ባለመሆኑ በውለ አንቀጽ 19.1 እና 3 መሰረት የተከራይ አከራይ ጥፊት በመሆኑ በፍ/ብ/ሕ/ቁ/ 2944 መሰረት አከራይ ቤቱን እንደገና ለማከራየት ለሚወስድበት ጊዚ ሉከፈል የሚገባውን የኪራይ ገንዖብ ተከራዩ እንዱከፍል የሚያስገድድ በመሆኑ የ2 ወር ተኩል ኪራይ ብር 84,726.25 ተከራይ/ከሣሽ ሉከፍል ይገባል በማለት ጉባኤው ወስኗል።

በውሣኔው ቅር ተሰኝቶ አመልካች ይግባኙን ለፋዳራል ከፍተኛ ፍ/ቤት ያቀረበ ሲሆን ይግባኝ ሰሚው ፍ/ቤት የይግባኝ ቅሬታውን አልተቀበለውም።

አመልካች በግልግል ጉባኤው ተፈጽሟል ያላቸውን የህግ ስህተቶች በመዖርዖር በሰበር ታይቶ ይታረምልኝ በማለት ሐምል ዐ9 ቀን 2ዐ1ዐ ዓ.ም. የተፃፈ 4 ገጽ የሰበር አቤቱታ አቅርቧል።

ይዖቱም በአጭሩ፡- ተከራይ በውል የተሰጠውን የተከራየውን ቤት አድሶ እና አስተካክል የመጠቀም መብት እንዱሰራበት የግንባታ ፈቃድ ያላቀረበ አከራይ መሰረታዊ የውል መጣስ የፈፀመ በመሆኑ ውለ በፍ/ህ/ቁ/ 1884 መሰረት ፈራሽ ሆኖ ተዋዋይ ወገኖች ውለ ከመፈፀሙ በፉት ወደ ነበሩበት ሁኔታ ሉመለሱ ሲገባ ውዛፍ ኪራይ እንድከፍል መወሰኑ መሰረታዊ የህግ ስህተት የተፈፀመበት በመሆኑ፣ አመልካች በውል ያገኘውን መብት እንዱሰራበት እና የውለም መሰረታዊ አላማ እንዱሳካ ተጠሪ በህግ የተጣለበትን ግዳታ ባለመወጣቱ መሰረታዊ የውል መጣስ ተፈጽሞ እና አመልካች ቤቱን በማደስ እና በማስተካከል ሂደት ውስጥ ያወጣው ገንዖብ ብር 37,956.ዐ2 ለኪሳራ ተዲርጎ እያለ የስር የዲኝነት አካላት ተጠሪን ይህንን ገንዖብ ሉተካ አይገባም በማለት የሰጠው ውሣኔ መሰረታዊ የህግ ስህተት የተፈፀመበት በመሆኑ፣ በተጠሪ በኩል የተፈፀመ የውል መጣስ የለም በሚል መደምደሚያ ላይ ደርሶ የሁለት ወር ኪራይ እንድከፍል መወሰኑ መሰረታዊ የህግ ስህተት የተፈፀመበት በመሆኑ፣ተጠሪ ቤቱን ወደ ነበረበት ለመመለስ ያወጣውን ወጪ አመልካች እንዱተካለበት ያቀረበውን የተከሣሽ ከሣሽነት ክስ አስመልክቶ ተጠሪ ባቀረበው የገንዖብ መጠን ላይ የተጠቀሰውን ገንዖብ ሉያወጣ እንደሚችል ማመኑ ኃላፉነቱን ተቀበለ ማለት ባለመሆኑ የተፈፀመ የውል መጣስ በላለበት ኃላፉ መባላ መሰረታዊ የህግ ስህተት በመሆኑ በሰበር ታይቶ ይታረምልኝ ሲል ሰፉ አቤቱታ አቅርቧል።

አቤቱታው ተመርምሮም አመልካች የተከራየውን ቤት ለተከራየበት አላማ ሳይጠቀምበት በመቅረቱ ውለ ጸንቶ እስከሚቆይበት ጊዚ ተከራይ የቤት ኪራይ የመክፈል ግዳታ አለበት መባለ የኪራይ ውለ አፈጻጸም በሁኔታ ላይ የተመሰረተ አይደለም የሚያሰኝ መሆን ያለመሆኑን ግራ ቀኙ ከተዋዋለት ውል አንፃር አግባብነቱን ለመመርመር ለሰበር ችልት ይቅረብ በሚል ጭብጥ በመያዘ መዛገቡ ላቀርብ ችሎል።

በዘሁ መሰረት አቤቱታው እና ማስቀረቢያ ነጥቡ ለተጠሪ እንዱደርስ ተደርጏ መስከረም 25 ቀን 2ዐ11 ዓ.ም. የተፃፈ 5 ገጽ መልስ ተጠሪ ያቀረበ ሲሆን ይዖቱም በአጭሩ፡- በውለ አንቀጽ 9.2 መሰረት ቤቱ በደህና ሁኔታ ላይ መሆኑን ተመልክቶ የተዋዋለ ሆኖ እያለ፣ አገልግልት መስጠት የማይችል ጅምር ቤት እንዲስረከበው እና ይህንንም ለማጠናቀቅ የሚያስችል ሥራ የግንባታ ፈቃድ ሉወጣለት ባለመቻለ በውለ አለመከበር ምክንያት ተጠሪ እንደሆነ ለማስመሰል ጥረት አድርጓል።

አመልካች ለተጠሪ ሳያሳውቅና ስምምነት ሳያገኝ በራሱ ተነሳሽነት እና ዔቅድ ብቻ የተከራየውን ቤት በአንድ ገጽ ያለውን ግድግዲ እና ጣሪያውን አፍርሶበደንብ አስከባሪዎች እንዱቆም ተደርጓል፣ ይህ አፍርሶ የመስራት ተግባር በውል ስምምነታችን ውስጥ ያልተገለፀ ሲሆን አመልካች ማፍረስ ሳያስፈልገው የውስጥ ሥራ ብቻ በመስራት መጠቀም ማደራጀት እየቻለ ያለተጠሪ ፈቃድ በማፍረስ ሕገወጥ እና የውል ጥሰት በመፈፀሙ የሚመለከተውን አካል የግንባታ ፈቃድ ቢጠየቅም ፈቃድ ለመስጠት ፈቃድ በመከልከለ ያለአግባብ ያፈረሰውን ወደ ነበረበት ለመመለስ እንጂ በውል የተቀመጠ አይደለም።

አፍርሶ መስራት በተዋዋዮቹ የታሰበ ጉዲይ አለመሆኑን፣ የግንባታ ፈቃደም ቢገኝ አመልካች ምን ዓይነት ግንባታ ለማከናወን ፈልጎ እንደነበረ ራሱ ለተጠሪ ግልጽ አለመሆኑ፣ በውለም ላይ እድሳትን በተመለከተ የተጠሪን ፈቃድ ማግኘት ያለበት መሆኑ በቅድመ ሁኔታነት የተቀመጠው ተጠሪ በንብረቱ ላይ ሉደርስ የሚችለውን ጉዲት አስቀድሞ ለመከላከል እድል እንዱያገኝ መሆኑን፣ የተከፈለው የኪራይ ገንዖብ አመልካች ለያዖው ክፍል ሲሆን ክፍለ በአመልካች ባይያዛ ኖሮ ለላላ ተከራይ በማስተላለፍ ገቢ ያገኝ የነበረ መሆኑ፣ ተጠሪ በጥፊቱ ምክንያት ክሶ ውለን አቋርጦ መሄድ ሲገባው ቤቱ እንደፈረሰ ጥል ሄዶል። በዘህ ሁኔታ የ4 ወር ኪራይ እንዱከፍል መወሰኑ ቤቱንም ወደ ነበረበት ለመመለስ የወጣውን ወጪ እንዱተካ መደረጉ የተፈፀመበት ስህተት ስለላለ አቤቱታው ውድቅ ሆኖ በግልግል ዲኝነቱ የተሰጠው ውሣኔ ሉፀና ይገባል በማለት መልሱን አቅርቧል። አመልካችም የመልስ መልሱን አቅርቦ ከመዛገብ ተያይዜ የጽሁፍ ክርክሩ በዘህ ተጠናቋል።

የጉዲዩ አመጣጥ ከላይ የተመለከተውን ሲመስል እኛም የቀረበውን አቤቱታ፣ መልስ እና የመልስ መልስ ከስር የግልግል ጉባዓው ውሣኔ በግራ ቀኙ ከተደረገ የውል ስምምነት እና አጠቃላይ ጉዲዩ ከሚመለከታቸው የሕግ ድንጋጌዎች ጋር አገናዛበን መርምረናል።

እንደመረመርነውም በአመልካች እና በተጠሪ መካከል የተደረገ የቤት ኪራይ መኖሩን፣ ቤቱን አመልካች የተከራየው ለባንክ ሥራ አገልግልት መሆኑ እና አከራይ የ6 ወር ኪራይ ቀድሞ መቀበለ እንዱሁም ተከራይ የተከራየውን ቤት መረከቡ በግራ ቀኙ አልተካደም።

በአመልካች እና በተጠሪ መካከል የቤት ኪራይ ውል ጥቅምት 1 ቀን 2ዐዐ8 ዓ.ም. የተፈረመ እና አከራይ የ6 ወር ኪራይ በወር 33,89ዐ.5ዐ ተባዛቶ የተከፈለው ሲሆን አመልካች ደግሞ የተከራየውን ቤት ተረክቧል። በዘህ ውል አንቀጽ 3.1 መሰረት አመልካች ቤቱን የተከራየው ለባንክ ሥራ አገልግልት መሆኑ ተገልጿል። አመልካች የተረከበው ቤት ለባንክ ሥራ አገልግልት በሚሆን መልኩ በቢሮ የተከፊፈለ ሳይሆን የወለል ስፊቱ 84.2 ካሬ ሜትር መሆኑን ውለ ያሳያል።

አመልካች በውል ስምምነቱ መሰረት ቤቱን ለሥራው አመቺ ለማድረግ ተጠሪን ፈቃድ መጠየቅ የሚያስፈልገው ስለመሆኑ በውለ አልተገለፀም። ይልቁንም አመልካች ተጠሪን ፈቃድ ለመጠየቅ የሚገደደው በተከራየው ክፍል ላይ የግንባታ ማሻሻያ የቅርጽ ወይም የይዖት ለውጥ ማድረግ ከፈለገ ስለመሆኑ በውለ አንቀጽ 11.1 ላይ ከተመለከተው መገንዖብ ይቻላል።

በዘህ መሰረት አመልካች ክፍልችን ለሥራ አመቺ ለማድረግና ወደ ሥራ ለማስገባት ስንቀሳቀስ በአስተዲደሩ ተከልክያለሁ፣ የተከለከልኩበት ምክንያትም የግንባታ ፈቃድ የለህም በሚል ሲሆን ተጠሪ የቤቱ ባለቤት በመሆኑ የግንባታ ፈቃድ ማውጣት ሲገባው ፈቃድ ሉያስገኝልኝ አልቻለም በመሆኑም የግንባታ ፈቃድ የማያስገኝልኝ መሆኑን ባውቅ ኖሮ ቀድሞውንም ውለን አልዋዋልም ነበር በማለት የሚከራከሩበት ሲሆን፣ተጠሪ የግንባታ ፈቃደን ለማስገኘት የራሱን ጥረት ማድረጉን ነገር ግን የግንባታ ፈቃድ የሚሰጠው 3ኛ ወገን በመሆኑ ማስገኘት የግድ ማሰራት አለበት ልባል የሚችል አለመሆኑን የግልግል ዲኝነት ጉባዓው አረጋግጦ ወስኗል።

እንግዱህ ግራ ቀኝ ያልተካካደበት እና በግልግል ዲኝነት ጉባዓው የተረጋገጠው ፍሬ ነገር ከፍ ሲል የተመለከተው ሲሆን፣ አመልካች የቤቱን ኪራይ እንዱከፍል በሚል በግልግል ዲኝነት ጉባዓው የተሰጠ ውሣኔ አመልካች በእርግጥም ይህን ለመክፈል ኃላፉነት ያለበት መሆኑን በማረጋገጥ ነው ወይ? የሚለው ነጥብ የዘህ ችልት ምላሽ የሚያስፈልገው ሆኖ ተገኝቷል። ከላይ እንደተገለፀው ለክርክሩ መነሻ የሆነው የኪራይ ውል ዓላማ ለኪራይ ውለ ምክንያት የሆነው ቤት ለባንክ አገልግልት ማዋል ነው። የግንባታ ፈቃድ በመከልከለ ምክንያት ለቤቱ ክፍፍል/ partition/ ባለመሰራቱ ቤቱን ለባንክ አገልግልት ማዋል አልተቻለም። በዘህ ምክንያት ውለ ለተፈለገው ዓላማ ሳይውል መቅረቱ ከፍ/ብ/ሕጉ አንቀጽ 1788 ለውለ መሰረዛ ምክንያት ይሆናል። ለመሰረዘ ምክንያቱ ምንም ይሁን ምን አንድ ውል ከተሰረዖ ተዋዋይ ወገኖች ከውል በፉት ወደ ነበሩበት ሁኔታ እንዱመለሱ የማድረግ ውጤት እንደሚያስከትል በፍ/ብሄር ሕጉ አንቀጽ 1815 ስር ከተመለከቱት ድንጋጌዎች መገንዖብ ይቻላል።

ከዘህ አንፃር የያዛነውን ጉዲይ ስንመለከት የሚመለከተው የአስተዲደር አካል የግንባታ ፍቃድ ለመስጠት ፍቃደኛ አለመሆኑ በግራ ቀኙ መካከል የተደረገ ውል መሰረታዊ ዓላማ የሚነካ መሆኑን ተከትል ውለ መሰረዘ አመልካች በኪራይ የያዖውን ቤት በተረከበበት ሁኔታ ለተጠሪ የመመለስ ግዳታ ያለበት ሲሆን፣ ተጠሪ በበኩለ በኪራይ ውለ ምክንያት የተቀበለውን ገንዖብ ለአመልካች መልስ የመክፈል ግዳታ ይኖርበታል። ይህ በመርህ ደረጃ ሲሆን ውለ በመሰረዘ ምክንያት የደረሰ ጉዲት ካለ ለደረሰ ጉዲት በካሣ መልክ አንደ ለላላው የመክፈል ግዳታ በፍ/ብ/ሕጉ አንቀጽ 1771/2/፣179ዐ እና 1791 ላይ ከተመለከተው ድንጋጌዎች መገንዖብ ይቻላል። በዘህ ረገድ አመልካች ውለ የተሰረዖው ተጠሪ የግንባታ ፈቃደን የማስገኘት በውለ የተጣለበትን ግዳታ ባለመወጣቱ ምክንያት መሆኑን በመግለጽ የሚከራከር ሲሆን፣ ተጠሪ በበኩለ የግንባታ ፍቃደ የተከለከለው የሚመለከተው የአስተዲደር አካል ፍቃደኛ ባለመሆኑ እንጂ በበኩለ በውለ የሚጠበቅበትን ግዳታ ባለመወጣቱ አይደለም በማለት ይከራከራል። የግንባታ ፈቃድ እንዱሰጥ ተገቢውን ትጋት ከማድረግ በዖለለ ተጠሪ የግንባታ ፈቃደን የማስገኘት ግዳታ እንደላለበት የግልግል ዲኝነት ጉባዓው በፍሬ ነገር ደረጃ አረጋግጦ የወሰነ መሆኑን ስለተገነዖብን ውለ ሉሰረዛ የቻለዉ በተጠሪ ምክንያት ነው በሚል አመልካች እያቀረበ ያለው ክርክር ተቀባይነት ያለው አይደለም።

አመልካች የቤቱን ኪራይ መክፈል ግዳታ ያለበት መሆን አለመሆኑን በተመለከተ ተጠሪ ባቀረበው የተከሣሽ ከሣሽነት ክስ አመልካች የቤቱን ኪራይ መክፈል ግዳታ አለበት በማለት ለጠየቀው ዲኝነት መሰረት ያደረገው አመልካች የቤቱን ደረጃ በማሳደግ ደንበኛውን ወደሚሰጠው አገልግልት ለመሳብ ያደረገው ጥረት ያልተሳካለት መሆኑን እያወቀ ቤቱን ወደ ነበረበት ሁኔታ ለመመለስ በውል ስምምነቱ ባለመቀጠል ሉመጣበት የሚችለውን ግዳታ ለመቀነስ ጥረት አለማድረጉን እና ይልቁንም በራሱ ጥናት ላይ ለመመስረት የቤቱን አቀማመጥ ጠቀሜታን ግምት ውስጥ በማስገባት ላልች አገልግልት ሰጪ ተቋማት እንዲይዘበት በውል ስምምነቱ መግፊቱን መርጦ መቆየቱን ነው። ከላይ እንደተገለፀው አመልካች ቤቱ በእጁ በነበረበት ወቅት ያለውን የቤቱን ኪራይ በካሽ መልክ ለተጠሪ ለመክፈል የሚገደደው ለውለ መሰረዛ ምክንያት ከሆነ ወይም ውለ መሰረዘን እያወቀ ቤቱን በተገቢው ጊዚ ለተጠሪ በማስረከብ ሉመጣ የሚችለውን ጉዲት እንደመቀነስ ቤቱን ያለአግባብ በእጁ ያቆየ ስለመሆኑ ተጠሪ ካቀረበው የተከሣሽ ከሣሽነት ክስ አንፃር የተረጋገጠ ሲሆን ነው።

አመልካች ተጠሪ በዘህ መልኩ ላቀረበው የተከሣሽ ከሣሽነት ክስ ቤቱን የማስተካከል ሥራው ከቆመበት ከ16/ዐ4/2ዐዐ8 ዓ.ም. ጀምሮ የቤቱን ኪራይ ያልተጠቀመበት መሆኑን በደብዲቤ ተጠሪን ያሳሰበ መሆኑን እና ቤቱን 3ኛ ወገን ለመከራየት ስላለመለፈለጉ ተጠሪ በማስረጃ አስደግፍ ማቅረቡን ገልጾ ተከራክሯል። የግልግል ዲኝነት ጉባዓው ግራ ቀኝ በዘህ መልኩ ያቀረቡትን ክርክር በጭብጥነት ይዜ በማስረጃ አላረጋገጠም። ይልቁንም ለግልግል ዲኝነት ጉባዓው አመልካች የቤቱን ኪራይ የመክፈል ኃላፉነት አለበት በሚል ድምዲሜ ላይ የደረሰው የግንባታ ፍቃድ አለመገኘቱ የሚያስከትለውን ኃላፉነት አውቆ እና አመዙዛኖ ወደ ውል መግባቱን እንዱሁም የግንባታ ፍቃድ እንደማይገኝ ካወቀበት ጊዚ ጀምሮ ውለን አቋርጦ ቤቱን ለአከራይ /ለተጠሪ/ በማስረከብ የሚደርስበትን ኪሳራ እንደመቀነስ ውለ እስኪቋረጥ ድረስ በዛምታ መቀመጡን ነው። ከላይ እንደተመለከተው የቤቱ ኪራይ መሰረታዊ አላማ ለባንክ አገልግልት መሆኑን እና ውለ በተደረገበት ወቅት ቤቱ ለባንክ አገልግልት በሚውል መልኩ ክፍፍል ተደርጏበት ያልተዖጋጀ መሆኑን ግምት ውስጥ በማስገባት እና ለባንክ አገልግልት በሚውል መልኩ ክፍፍል ማድረግ ግዳታ መሆኑን እና ይህን ለማድረግ የግንባታ ፈቃድ አስፈላጊ መሆኑን ግራ ቀኙአምነውበት በውላቸው አንቀጽ 9.2፣9.8፣11.1 እና 11.6 አመልክተዋል።

ይህ በሆነበት ሁኔታ አመልካች የግንባታ ፍቃድ አለመገኘቱ የሚያስከትለውን ህጋዊ ውጤት አውቆ እና አመዙዛኖ የገባበት መሆኑን እንደአንድ ምክንያት በመውሰድ አመልካች ኃላፉነት እንዲለበት በግልግል ጉባዓው የሰጠው ውሣኔ በአግባቡ ሆኖ አልተገኘም።

የግንባታ ፍቃድ የተከለከለው መቼ እንደሆነ እና የግንባታ ፍቃድ ባለመገኘቱ ቤቱ አገልግልት እየሰጠ እንዲልሆነ አመልካች ለተጠሪ ያሳሰበው መሆን አለመሆኑን እንዱሁም ተጠሪ ደብዲቤው የደረሰው መሆን አለመሆኑን የደረሰው ከሆነ መቼ እንደደረሰው እና ቤቱን በተገቢው ጊዚ ከአመልካች ተረክቦ ለላላ በማከራየት ሉደርስ የሚችለውን ጉዲት በመቀነስ ረገድ ተጠሪ በኩል ያደረገው ጥረት ስለመኖሩ በፍትሐብሄር ህጉ አንቀጽ 18ዐ2 መሰረት ባልተጠራበት ሁኔታ አመልካች ቤቱን በተገቢው ጊዚ አላስረከበም በሚል የግልግል ዲኝነት ጉባዓው የሰጠው ምክንያትም ተገቢነት የላለው ነው።

በአጠቃላይ ውለ መሰረዘን ተከትል ተጠሪ ከቤቱ ኪራይ ማግኘት ይችል የነበረውን ገቢ በማጣት ለደረሰበት ጉዲት አመልካች የቤቱን ኪራይ በካሣ መልክ ለመክፈል የሚገደደው በበኩለ የፈፀመው ጥፊት መኖሩ ሲረጋገጥ ሲሆን፣ በዘህም መሰረት ጉዲዩ በመጀመሪያ የቀረበለት የግልግል ዲኝነት ጉባዓው ከግራ ቀኝ ክርክር አኳያ አግባብነት ያላቸውን ጭብጦች በመያዛ አመልካች ኃላፉነት ያለበት መሆን አለመሆኑን አረጋግጦ አመልካች እንዱከፍል የሚገደደዉን የካሳ መጠንም በፍ/ብሄር ሕጉ አንቀጽ 1799 እና ተከታዮቹ ድንጋጌዎች መሰረት አስልቶ መወሰን ነበረበት ። በመሆኑም የግልግል ዲኝነት ጉባዓው በላልች ጭብጦች ላይ የሰጣቸው ውሣኔዎች በአግባቡ በመሆናቸው እኛም የምንቀበለው ሆኖ አመልካች የቤቱን ኪራይ እንዱከፍል በሚል የተሰጠው የውሣኔ ክፍል ግን ከላይ በዛርዛር ከተመለከቱት ምክንያቶች አንፃር ሲታይ መሰረታዊ የህግ ስህተት የተፈፀመበት ሆኖ በመገኘቱ ተከታዩ ተወስኗል።

ውሣኔ

1. የግልግል ጉባዓ ጥቅምት 4 ቀን 2ዐ1ዐ ዓ.ም. የሰጠው ፍርድ ፣ የፋዳራል ከፍተኛ ፍ/ቤት በመ/ቁ/ 2ዐ5218 ግንቦት 23 ቀን 2ዐ1ዐ ዓ.ም. በዋለው ችልት የሰጠው ትዔዙዛ በፍ/ብ/ሕ/ሥ/ሥ/ቁ/ 348/1/ መሰረት ተሻሽሎል።

2. አመልካች ለተጠሪ ከፍል የነበረው የቤት ኪራይ ብር 2ዐ3343.ዐዐ/ ሁለት መቶ ሶስት ሺ ሶስት መቶ አርባ ሶስት ብር/ ሉመለስለት አይገባም፣ አመልካች በተጨማሪ .ዐዐ/ አንድ መቶ ሰላሳ አምስት ሺ አምስት መቶ ስድሳ ሁለት ብር/ ለተጠሪ ሉከፈል ይገባል በሚል የተሰጠው የውሣኔ ክፍል ተሽሯል።

3. ከላይ በፍርድ ሃተታው በተመለከተው መሰረት አመልካች የተከራየው ቤት የግንባታ ፈቃድ በመከልከለ ምክንያት ለተገቢው ዓላማ አለማዋለን ያወቀው መቼ ነው? ለተፈለገው አላማ አለማዋለን እንዲወቀ ተጠሪ ይህንኑ እንዱያውቅ አድርጓል ወይ?አመልካች ተጠሪ ይህን እንዱያውቅ አድርጏ ከሆነ ተጠሪ ቤቱን በተገቢው ጊዚ ያልተረከበው ለምንድን ነው? ተጠሪ ቤቱን በተገቢው ጊዚ መረከብ እየቻለ ይህን አለማድረጉ በፍትሐብሄር ሕጉ ምን ውጤት አለው:? የሚለትን ነጥቦች ግራ ቀኙ ካቀረቡት ማስረጃ አንፃር በመመርመር ተገቢ ነው ያለውን ሕጋዊ ውሣኔ እንዱወስን በፍ/ብ/ሕ/ሥ/ሥ/ቁ/ 343/1/ መሰረት ለግልግል ዲኝነት ጉባዓው ጉዲዩን መልሰን ልከንለታል።

4. በዘህ ሰበር ችልት በግራ ቀኙ የወጣ ወጪ ካለ የየራሳቸውን ይቻለ ብለናል።

5. የውሣኔው ትክክል ግልባጭ ለስር ፍ/ቤት እና ለግልግል ዲኝነት ጉባዓው ይድረስ ብለናል።

መዛገቡ ውሣኔ ስላገኘ ተዖግቷል ወደ መዛገብ ቤት ይመለስ።

የማይነበብ የአምስት ዳኞች ፊርማ አለበት።