-** አቶ ማስሬ ገድፍ; ሽጠዉልኝ እኔም በዚህ አግባብ በያዝኩት ላይ 54 ዚንጎ ቆርቆሮ ቤት በ2006 ዓ/ም ሰርቼ; በሀሰት ያቀረቡት ክስ ዉድቅ ይደረግልኝ በማለት ተከራክረዋል።; በቃል ክርክር ጊዜ የሽያጭ ዉለ መኖሩን አምነዉ ነገር ግን v. -** አቶ ፈንታሁን ቸኮል; ላይ በመሰረቱት ክስ በምስራቅ አለባቸዉ ጌቴ፣በምዕራብ መንገድ፣በሰሜን መንገድ፣ በደቡብ ሲሳይ ወልዳ የሚዋሰነዉንና በካርኒ; መብትና ጥቅም ሳይኖራቸዉ ገንዘብ ወስድብኛል በሚል ምክንያት በ180 ካሬ ሜትር ቦታዬ

አመልካች በቀን 29/04/2012 ዓ/ም የተጻፈ የሰበር አቤቱታ ያቀረቡት፡- በኢ.ፋ.ዱ.ሪ ሕገ መንግስት አንቀጽ 40 ላይ መሬት መሸጥ መለወጥ እንደማይቻል ተደንግጓል። ለተጠሪ የተሸጠዉ በምሪት ያገኘሁትን ባድ መሬት መሆኑን በምስክሮች ተመስክሮ እያለ የስር ፍርድ ቤቶች ዉለ ፈራሽ ነዉ በማለት ተጠሪ የያዙብኝን 180 ካሬ ሜትር ቦታ እንዱለቁልኝ አለመወሰናቸዉ መሰረታዊ የሕግ ስህተት ስለሆነ የሥር ፍርድ ቤቶች ዉሳኔ ተሽሮ ተጠሪ ይዞታዬን እንዱለቁ ይወሰንልኝ በማለት በመጠየቅ ነዉ።

የሰበር አጣሪ ችልት አቤቱታውን መርምሮ ከግራ ቀኙ ክርክርና ማስረጃዎች አንጻር ተሸጠ የተባለዉ መሬት ቤት ያለበት ነዉ በሚል የአመልካች ክስ ዉድቅ የተደረገበት አግባብ እንዱመረመር ጉዲዩ ለሰበር ሰሚ ችልት አንዱቀርብ ትዕዛዝ ሰጥቶ መጥሪያ ለተጠሪ ቢደርሳቸዉም ተጠሪ መጥሪያ ስለመቀበላቸዉ ማረጋገጫ ለመስጠት ፈቃደኛ አለመሆናቸዉን አመልካች በመሐላ ቃል በማረጋገጣቸዉና ተጠሪ ቀርበዉም ባለመከራከራቸዉ ተጠሪ መልስ በማቅረብ ለመከራከር እንዲልፈለጉ ተቆጥሮ በላለበት ተመርምሯል።

ከዚህ በላይ የተመዘገበዉ የግራ ቀኝ ክርክርና በስር ፍርድ ቤቶች የተሰጡ ዉሳኔዎች ይዘት ሲሆን እኛም የሰበር አጣሪ ችልት የያዘዉን ጭብጥ ከግምት በማስገባት በግራ ቀኝ መካከል የተደረገዉ የሽያጭ ዉል በዉል አዋዋይ ፉት ተደርጎ የተመዘገበ(የተረጋገጠ) ባልሆነበት የሽያጭ ዉል መደረጉን አመልካች አምነዉ ይዘቱን ብቻ ስለካደ እንደተካደ አይቆጠርም በሚል ባድ ቦታ ለመሸጥ የተደረገ ሳይሆን ቤት ለመሸጥ የተደረገ ዉል ነዉ በሚል ክሱ ዉድቅ ተደርጎ በመወሰኑ የተፈጸመ መሰረታዊ የሕግ ስህተት መኖር አለመኖሩን አግባብነት ካለዉ ሕግ ጋር በማገናዘብ እንደሚከተለዉ መርምረናል።

እንደመረመርነውም አመልካች ለተጠሪ የሸጥኩት በምሪት ያገኘሁትን ባድ ቦታ እንጂ ቤት ስላልሆነ እየፈጸሙ ያለት ግንባታ ቆሞ የያዙብኝን 180 ካሬ ሜትር እንዱለቁ ይወሰንልኝ በማለት ተከራክረዋል።

ተጠሪ ደግሞ በቀን 03/11/2006 ዓ.ም በተደረገ ዉል 180 ካሬ ሜትር ቦታ ላይ የተሰራ 10 ዚንጎ ቆርቆሮ ቤት ያለበትን በብር 9,000.00(ዘጠኝ ሺህ ብር) አመልካች በምስክሮች ፉት ሽጠዉልኝ እኔም በዚህ አግባብ በያዝኩት ላይ 54 ዚንጎ ቆርቆሮ ቤት በ2006ዓ/ም ሰርቼ እየተጠቀምኩ እገኛለሁ፤

የገዛሁት ባድ ቦታ አለመሆኑን የዉለ ይዘት ያሳያል በማለት ተከራክረዋል።

እንደሚታወቀዉ በአገራችን የማይንቀሳቀስ ንብረት ሕዝቡ ዘንድ ካለዉ ከፍተኛ የሆነ ኢኮኖሚያዊ ጠቀሜታ የተነሳ የፍትሐ ብሓር ሕጋችንና የፍትሐ ብሓር ፍትህ አስተዲደሩ በአጠቃላይ ለዜጎች የማይንቀሳቀስ የንብረት መብት ልዩ ጥበቃ ያደርጋል። ከዚህ አንጻር ከዘረጋዉ የጥበቃ ሥርዓት ዉሰጥ አንደ በፍትሐ ብሓር ሕጉ የተለያዩ አናቅጽ የማይንቀሳቀስ ንብረት ለማስተላለፍ የሚደረጉ ዉልች መከተል ያለባቸዉ ፍርማሉቲዎች እና ስለ ምዝገባ የተደነገገዉ ነዉ። (አንቀጽ 1553-1646 እንዱሁም 1723፣ 2878 እና 3052 ይመለከቷል)። እነዚህ ድንጋጌዎች የየራሳቸዉ የሆኑ ዓላማዎች ያላቸዉ ቢሆንም፤ አጠቃላይ ዓላማቸዉ ግን ለማይንቀሳቀሱ ንብረቶች ልዩ ጥበቃ በመስጠት እነዚህን ንብረቶች በተመለከተ ባለይዞታዉ መብቱን ሲያገኝ ወይም ንብረቱ በሆነ ምክንያት ወደ ላላ ሦስተኛ ወገን በሚያስተላልፍበት ወቅት የመመዝገብ ስልጣን በተሰጠዉ መንግስታዊ አካል ካልተመዘገበ ሕግ ፉት የሚጸና መብት እንዲይኖረዉ በማድረግ ዜጎች በዚህ ግዙፍነት ባለዉ ንብረት ላይ ያላቸዉን መብት ከፍላጎታቸዉ ዉጪ በሆነ መንገድ እንዲያጡ ጥበቃ ለመስጠት፤ ብልም ንብረቱ ወይም ንብረቱን የሚመለከቱ መብቶች በዉል ሉተላለፈ የሚችለ መሆን ያለመሆኑንም በማጣራት የዉለን ሕጋዊነት ለማረጋገጥ ጭምር ስለመሆኑ ከየድንጋጌዎቹ ይዘትና መንፈስ የምንገነዘበዉ ነዉ።

የማይንቀሳቀስ ንብረትን በተመለከተ ከሚከናወኑት ሕጋዉያን ተግባራት ጋር በተያያዘ ምዝገባ ወይም ዉለ በሚመለከተዉ አካል ዘንድ እንዱረጋገጥ የግድ ከሚልባቸዉ ዉስጥም አንደ በፍትሐ ብሓር ሕጉ አንቀጽ 1723(1) ስር የተመለከተዉ ድንጋጌ ሲሆን፣ በዚህ ድንጋጌ መሰረት የማይንቀሳቀስ ንብረትን ለማስተላለፍ የሚደረጉ ዉልች በጽሐፍና ዉል ለማዋዋል ስልጣን በተሰጠዉ አካል ፉት መሆን አለበት። ሕግ አዉጪዉ ይህ እንዱሆን የፈለገበት ምክንያትም ዉለ በተዋዋዮች መካከል ስለመደረጉ ለማረጋገጥ (certainty in transactions) ስለመሆኑ በዙሪያዉ ከተፃፈት አንዲንድ ጽሐፍች መገንዘብ የሚቻል ሲሆን፤ ይህ ሰበር ችልትም በሰ/መ/ ላይ በሰጠዉ የህግ ትርጉም በዚህ ድንጋጌ መሰረት የሚከናወን የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ ምዝገባ ዓላማ በተዋዋይ ወገኖች መካከል ዉል መኖሩን ለማስረዲት ስለመሆኑ ወስኗል።

በልላ በኩል ተከራካሪ ወገኖች ዉለ መደረጉን ተማምነዉ ነገር ግን የዉለን ይዘት አስመልክቶ የተለያዩ መከራከሪያዎችን ሉያቀርቡ ይችላለ። በፍትሐ ብሓር ሕጉ አንቀጽ 2005 በጽሐፍ ሰነደ ላይ ስለሚገኘዉ የስምምነት ቃል እንዱሁም ስለተፃፈዉ ቀን በተፈራራሚዎቹ መካከል ሙለ እምነት የሚጣልበት በቂ ማስረጃ እንደሆነ ይደነግጋል። ይሁንና ይህ ላሆን የሚችለዉ እንደ ዉለታዉ ዓይነት ዉለ የጽሐፍ ዉል አደራረግ ሥርዓትን(ፍርማሉቲን) አስመልክቶ በፍትሐብሕር ሕጉ አንቀጽ 1678/ሐ እና 1719/1 መሰረት አስፈላጊ የሆነዉን የዉል አደራረግ ሥርዓት አሟልቶ የያዘ ስለመሆኑ ከግምት ዉስጥ ሉገባ ይገባል። ከላይ እንደተመለከተዉ የዉል አደራረግ ሥርዓት በተለየ አኳኋን እንዱደረግ በሕግ ከተመለከተዉ ዉስጥ አንደ የማይንቀሳቀስ ንብረትን አስመልክቶ የሚደረግ ዉል በጽሐፍ ሆኖ በሚመለከተዉ አካል ዘንድ መረጋገጥ እንዲለበት የሚደነግገዉ የፍትሐ ብሓር ሕጉ አንቀጽ 1723/1 ድንጋጌ ነዉ። በመሆኑም የዉለን ይዘት አስመልክቶ ማለትም ዉለ የተደረገዉ መቼ ነዉ? የሽያጭ ዉል ከሆነ በምን ያህል ዋጋ ነዉ የተደረገዉ? ለዉለ ምክንያት የሆነዉ ምን ዓይነት ንብረት ነዉ?

የትስ የሚገኝ ነዉ? የሚለት እና መሰል የይዘት ክርክሮች የተነሱ እንደሆነ ይህን ለማጣራት ላቀርብ የሚገባዉ ማስረጃ ዓይነትም በፍ/ብ/ሕግ ቁጥር 1723/1 ስር በተደነገገዉ አግባብ በጽሐፍ ሆኖ ዉል ለማዋዋል ሥልጣን ባለዉ አካል ፉት የተደረገ ዉል ላሆን ይገባል። ይህን አስመልክቶም ይህ ሰበር ሰሚ ችልት በሰ/መ/ ላይ አስገዲጅ የሕግ ትርጉም ሰጥቷል።

በመሆኑም የማይንቀሳቀስ ንብረት ሽያጭ መደረጉን እና የሽያጭ ዉለን ይዘት አስመልክቶ ተክድ ክርክር በቀረበ ጊዜ እንዱህ አይነት ክርክር ለማስረዲት ላቀርብ የሚገባዉ ማስረጃ ዉለ ዉል ለማማዋል ሥልጣን በተሰጠዉ አካል ፉት ተደርጎ መመዝገቡን ወይም መረጋገጡን (Authentication) የሚያሳይ ላሆን የሚገባዉ መሆኑን እና እንደዚህ ዓይነት ክርክር ምስክር ወይም ላላ ማስረጃ አቅርቦ ማስረዲት አንደማይቻል መገንዘብ ይገባል።

በያዝነዉ ጉዲይ አመልካች የሸጥኩት ቤት ሳይሆን ባድ ቦታ ነዉ በሚል እስከተከራከሩ ድረስ ተጠሪ ዉለ መደረጉንና የዉለም ይዘት ባድ ቦታን ሳይሆን ቤትን የሚመለከት መሆኑን የሚያሳይ በፍትሐብሕር ሕጉ አንቀጽ 1723/1 መሰረት ዉል ለማዋዋል በሕግ ሥልጣን በተሰጠዉ አካል ፉት የተረጋገጠ ወይም የተመዘገበ ዉል በማስረጃነት በማቅረብ አለማስረዲታቸዉን የስር ፍርድ ቤቶች ዉሳኔዎች ያሳያለ። ዉለ ባድ ቦታን ሳይሆን ቤትን በሽያጭ ለማስተላለፍ የተደረገ ስለመሆኑ ተጠሪ ከላይ በተመለከተዉ አግባብ ያቀረቡት ማስረጃ ከላለ የዉለ ይዘት ባድ ቦታን ሳይሆን ቤትን የሚመለከት ነዉ በሚል ድምዲሜ ላይ ለመድረስ አይቻልም። ስለሆነም የሥር ፍርድ ቤቶች ጉዲዩን ከዚህ አንፃር ማየት ሲገባቸዉ ዉለን ለማስረዲት የግራ ቀኝን ምስክሮች እና የተለያዩ የሰነድ ማስረጃዎችን መሰረት በማድረግ የተሸጠዉ ባድ ቦታ ሳይሆን ቤት ስለሆነ ዉለ የጸና ነዉ በማለት መወሰናቸዉ የጉዲዩን ልዩ ባህሪ መሰረት ያላደረገና አከራካሪንዉን ፍሬ ነገር ለማስረዲት ላቀርብ የሚገባዉን ማስረጃ ያላገናዘበ በመሆኑ ሉታረም የሚገባዉ መሰረታዊ የሕግ ስህተት ነዉ።

ላላዉ መታየት የሚገባዉ ነጥብ ተጠሪ በቦታዉ ላይ ቤት ገንብቻለሁ በማለት በስር ፍርድ ቤት ያቀረቡት ክርክር ነዉ። ለክርክሩ መነሻ የሆነዉ ቦታ ለመኖሪያ ቤት መስሪያት የተሰጠ ቦታ መሆኑን ወይም ደግሞ ቦታ የገጠር የእርሻ መሬት አለመሆኑን ከክርክሩ ተገንዝበናል። 2ኛ እና 3ኛ አመልካቾች ቤትና ቦታዉን ይዘን በቦታዉ ላይ ገንብተናል ለሚለት ቤት ምክንያት የሆነዉ ዉል ከላይ በተመለከተዉ ምክንያት ሕጋዊ ዉጤት የላለዉ በመሆኑ ይዞታዉን ይዞ የመቀጠል መብት የላቸዉም። የዉል መፍረስ በዉል የተቋቋሙ መብቶችና ግዳታዎች እንዱቋረጡ ወይም ተፈፃሚነት እንዲይኖራቸዉ ማድረግን የሚያስከትል ስለመሆኑ በፍትሐ ብሓር ህጉ አንቀጽ 1807/ሀ እና 1815 ላይ ከተመለከቱት ድንጋጌዎች መገንዘብ ይቻላል። ዉል ሲሰረዝ ወይም ሲፈርስ ተዋዋዮች በተቻለ መጠን ዉለ ከመደረጉ በፉት ወደነበሩበት ሁኔታ እንዱመለሱ እና ዉለን ለመፈጸም የተሰራ ሁለ ቀሪ ሆኖ በማናቸዉም አኳኋን ዉጤት እንደላለዉ የሚደነግገዉ የሕጉ አንቀጽ 1815 ድንጋጌ በተለይ ሲታዩ በዉል መሰረት አንደ ለላላዉ የፈጸመዉ ተግባር ካለ ቀሪ ተደርጎ ግራ ቀኝ ከዉለ በፉት ወደ ነበሩበት ሁኔታ እንዱመለሱ ማድረግ ግዳታ መሆኑን ነዉ። በመሆኑም ዉለ አንድን ንብረት በሽያጭ ለማስተላለፍ የተደረገ ከሆነ እና ዉለ የማይረጋበት ምክንያት መኖሩ ከተረጋገጠ ዉጤቱ የሚሆነዉ ንብረቱን ገዝቶ በዉለ መሰረት የተረከበዉ ተዋዋይ ንብረቱን ለሻጩ መልሶ እንዱያስረክብ፣ ሻጩም ደግሞ በዉለ መሰረት የተቀበለዉ ገንዘብ ካለ ገንዘቡን ለገዥዉ እንዱመልስ ማድረግ ነዉ። ይህም ማለት ግራ ቀኝ የተቀባበለትን ነገር ባለበት ሁኔታ አንደ ለላላዉ እንዱመልስ ከማድረግ ዉጪ ሻጩ በዉለ መሰረት ከተቀበለዉ ገንዘብ በላይ ገዥዉም ደግሞ ከተረከበዉ ንብረት በላይ አንደ ለላላዉ ለመመለስ የማይገደደ መሆኑን ነዉ።

ከላይ እንደተመለከተዉ በፍትሐ ብሓር ሕጉ አንቀጽ 1815 ስር የተደነገገዉ ዉለ በመፍረሱ ምክንያት ግራ ቀኝ የሚኖራቸዉ መብትና ግዳታ ሲሆን፣ ተጠሪ በቦታዉ ላይ በእራሳቸዉ ወጪ የገነቡት ቤት በዚህ ድንጋጌ ማዕቀፍ ዉስጥ የሚታይ አይሆንም። በፍትሐብሕር ሕጉ አንቀጽ 1818 ድንጋጌ መሰረት ዉለ ከመፍረሱ የተነሳ ንብረትን የመመለስ ግዳታ ያለበት ሰዉ ንብረቱን ለዉጦ ወይም በዚሁ ላይ ወጪ አድርጎ እንደሆነ ከዚህ መለዋወጥ ወይም ወጪ የተነሳ ያለትን መብቶች በከዉል ዉጪ ኃላፉነት ድንጋጌዎች መሰረት መጠየቅ ይችላል። እንደሚታወቀዉ በዉል አንድ ሰዉ አንድን ንብረት በእጁ ካስገባ በኋላ በእራሱ ወጪ የተለያዩ ማሻሻያዎችን ያደረገ እንደሆነ በእራሱ ወጪ ተጨማሪ ነገር የሰራዉ ተዋዋይ ንብረቱን መልሶ ሲያስረክብ ከነማሻሻያዎቹ ለላላኛዉ ተዋዋይ ሉያስረክብ የሚችልበት ሁኔታ ይኖራል። ይህ መሆኑ በአንድ በኩል ንብረቱ የተመለሰለት ሰዉ ያላግባብ እንዱበለጽግ፣ በልላ በኩል ደግሞ ንብረቱን የማስረከብ ግዳታ ያለበት ወገን ያላግባብ ተጎጂ ላሆን የሚችልበት ዕድል ሉኖር ይችላል። የፍትሐ ብሓር ሕጉ አንቀጽ 1818 ድንጋጌም ለእንደዚህ ዓይነት ሁኔታዎች መፍትሓ የመስጠት ዓላማ ያደረገ በመሆኑ የድንጋጌዉ አፈፃፀምም ከላይ በተመለከተዉ ምክንያት ሉፈጠር የሚችለዉን ተወዲዲሪ ጥቅም (computing interests) ማስታረቅ በሚያስችል መልኩ ላሆን ይገባል።

በዚህ መሰረት በያዝነዉ ጉዲይ ተጠሪ በእጃቸዉ በገባዉ ይዞታ ላይ የሰሩትን ተጨማሪ ግንባታ አስመልክቶ ሁለት አማራጮች ይኖራቸዋል። አንደኛዉ አማራጭ በይዞታዉ ላይ በእራሳቸዉ ወጪ የሰሩትን ቤት አፍርሰዉ ባድ ቦታዉን ብቻ ለአመልካች ማስረከብ ሲሆን ሁለተኛዉ ደግሞ በተጨማሪነት በቦታዉ ላይ የተሰራዉን ቤት እዚያዉ በመተዉ ቤቱ የተሰራበትን ወጪ አመልካች እንዱከፍለ መጠየቅ ነዉ። ተጠሪ ሁለተኛዉን አማራጭ ከመረጡ ይህ ጥያቄአቸዉ የሚስተናገደዉ በፍትሐ ብሓር ሕጉ አንቀጽ 1818 ላይ በተመለከተዉ አግባብ ነዉ።

ሲጠቃለል ተጠሪ ለክርክሩ መነሻ የሆነዉን ይዞታ የያዙት በሕግ ፉት በሚፀና አኳኋን በተደረገ ዉል መሆኑን ባላስረደበት የክልለ ፍርድ ቤቶች ዉለ የጸና ነዉ በማለት የሰጡት ዉሳኔ ሉታረም የሚገባዉ መሰረታዊ የሕግ ስህተት የተፈጸመበት ነዉ። በመሆኑም ዉለ ፈርሶ ተጠሪ አከራካሪዉን ይዞታ ለአመልካች ሉመለስ ይገባል ብለናል።እንዱሁም ተጠሪ በቦታዉ ላይ የሰሩት ቤት ካለ ቤቱን ለመገንባት ያወጡትን ወጪ (Book Value) አመልካች እንዱከፍሎቸዉ የገንዘብ መጠኑን (ግምቱን) ጠቅሰዉ ክስ በማቅረብ መጠየቅ ይችላለ። ስለሆነም ተከታዩን ወስነናል።

ዉሳኔ

1. የጣቁሳ ወረዲ ፍርድ ቤት በመ/ ላይ በቀን 09/08/2010ዓ/ም የሰጠዉ ዉሳኔ ፣የሰሜን ጎንደር ዞን ከፍተኛ ፍርድ ቤት በመ/ቁጥር 01-39775 ላይ በቀን 06/10/2010 ዓ/ም የሰጠዉ ትእዛዝ እና የአማራ ክልል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችልት በመ/ቁጥር 03- 78624 ላይ በቀን 02/04/2012 ዓ/ም የሰጠዉ ዉሳኔ በፍ/ብ/ስ/ስ/ሕግ ቁጥር 348/1 መሰረት ተሽረዋል።

2. በግራ ቀኙ መካከል በቀን 03/11/2006ዓ/ም የተደረገ ዉል ፈርሷል። ተጠሪ ከላይ አዋሳኙ የተጠቀሰዉን 9 x 20ሜትር የሆነ ወይም 180 ካሬ ሜትር ቦታ ለአመልካች እንዱያስረክቡ ተወሰኗል።

3. ተጠሪ በቦታዉ ላይ የሰሩት ቤት ካለ ቤቱን ለመስራት ያወጡትን ወጪ በፍትሐ ብሓር ሕጉ አንቀጽ 1818 መሰረት አመልካች እንዱከፍሎቸዉ ክስ በማቅረብ ዲኝነት የመጠየቅ መብት አላቸዉ ብለናል።

4. ግራ ቀኝ በዚህ ችልት ያወጡትን ወጭ የየራሳቸዉን እንዱችለ ተወስኗል።

ት እ ዛ ዝ

1. የዉሳኔዉ ግልባጭ ለሥር ፍርድ ቤት ይተላለፍ። ግራ ቀኙ ሲጠይቁም ግልባጩ ይሰጣቸዉ።

2. በመዝገቡ ላይ የተሰጠ እግድ ካለ ተነስቷል።ይጻፍ።

3. መዝገቡ ተዘግቷል፤ወደ መዝገብ ቤት ይመለስ።